나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경7474 (6)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 3층302호

1.3. 물건종별

도시형생활주택

1.4. 건물구조 및 사용승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 302호 / 2021년 05월 18일 사용승인

1.5. 토지면적

20. 92㎡ (약 6.33평)

1.6. 건물면적

29. 78㎡ (약 9.01평)

1.7. 감정평가액

180,000,000원

1.8. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

위OOOOOOOOOO

1.11. 특이사항

공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

2.4. 인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 55m 내외, 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (위드자산관리대부주식회사, 2021-05-28, 1,356,000,000원)

3.2. 현재 진행 중인 경매개시결정

갑2. 임의경매 (화서신용협동조합, 2024-07-04, 1,194,690,142원)

3.3. 소유권보존

갑1. 소유권보존 (염국성, 2021-05-28)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박성용

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-14

* 확정일자: 2021-09-02

* 배당신고일자: 2023-10-05

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음.

3.5. 기타 권리 내역

을2. 주택임차권 (박성용, 2023-10-05, 170,000,000원) - 말소

갑3. 가압류 (경기신용보증재단, 2024-08-23, 50,000,000원) - 말소

갑4. 압류 (영등포구, 2024-09-12) - 말소

갑5. 압류 (수원시, 2025-08-28) - 말소

을1-5. 1번근저당권부채권질권설정 (엠지캐피탈주식회사, 2025-10-01, 1,356,000,000원) - 말소

을1-6. 1번근저당권부채권질권설정 (김옥분, 2026-03-26, 300,000,000원) - 말소

3.6. 권리분석 요약

본건 등기부등본 상의 근저당, 임차권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임. 특히, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 신축 건물(더스테이세류, 2022년 준공)의 54.11㎡ 면적은 260,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 4,805,000원/㎡의 시세를 형성함. 본건(29.78㎡, 2021년 준공)을 동일 기준 적용 시 약 143,050,900원 수준으로 환산 가능함. 다만, 감정가는 180,000,000원으로, 신축 연식과 위치적 가치를 고려하여 산정된 것으로 보이며, 실거래가와는 다소 차이가 존재함. 구축물(심우, 1981년 준공)의 40.13㎡ 면적은 120,000,000원~129,500,000원에 거래되어 약 3,000,000원~3,227,000원/㎡의 시세를 보임.

4.2. 상권 특징

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"세류중학교" 인근에 위치하며, 주거지대 특성상 통상적인 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됨.

5.2. 주변 교통시설

인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편임.

5.3. 주변 환경

주택 및 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 상태 등을 직접 확인하지 못하였음. 따라서 집합건축물대장 및 외부 관찰에 기반한 정보와 실제 현황이 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 함.

6.2. 주변 시설 정보

본건 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 실제 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확하고 낙찰자가 인수할 부담이 없는 물건임. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 전액 회수가 예상되어 명도 진행에 큰 문제는 없을 것으로 판단됨. 다만, 현장 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 입지 및 신축 연식을 고려할 때 향후 가치 상승 가능성이 있으나, 최근 거래 시세와의 차이점, 내부 상태 불확인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 하자 발생 가능성 낮음.

* 권리관계가 명확하여 명도 및 권리 인수 부담이 적음.

* 대항력 없는 임차인으로 잔금 납부 후 신속한 명도 가능 예상.

* 도시형생활주택으로 소형 주거 상품으로서의 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원임. 주변 신축 건물의 최근 거래 사례를 고려할 때, 면적을 환산한 시세는 약 143,000,000원 수준이나, 신축 연식과 감정가의 적정성을 종합적으로 판단할 때, 잠재적 리스크(내부 미확인)를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제안함.

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 시세 분석을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사 결과 등에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.