나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경7474(9) 사건으로, 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10번지 발리빌 4층 402호에 소재한 도시형생활주택입니다. 감정가는 153,000,000원이며, 토지 면적은 17.28㎡ (약 5.23평), 건물 면적은 24.60㎡ (약 7.44평)입니다. 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 위OOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "세류중학교" 남동측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형상 및 이용상태:

토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 형태를 띠고 있으며, 현재 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

본 건 남서측으로는 노폭 약 55m 내외의 도로가, 북서측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물정보

건축물 구조:

본 건물은 2021년 05월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕의 5층 건물입니다.

마감 및 설비:

외벽은 돌붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 하이새시 및 알루미늄새시로 구성되어 있습니다. 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

이용상태:

본 건(402호)은 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

2021년 05월 28일 접수된 위드자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

등기사항 요약:

소유권보존 등기: 염국성 (2021-05-28)

근저당권: 위드자산관리대부주식회사 (1,356,000,000원) - 말소기준

주택임차권: 김 (165,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

임의경매 개시결정: 화서신용협동조합 (1,194,690,142원) - 말소

가압류: 경기신용보증재단 (50,000,000원) - 말소

압류: 영등포구 (서울특별시) - 말소

압류: 수원시 (세무과) - 말소

근저당권부채권질권설정: 엠지캐피탈주식회사 (1,356,000,000원) - 말소

근저당권부채권질권설정: 김옥분 (300,000,000원) - 말소

총 부채 합계:

등기부채권 총액은 1,571,000,000원입니다.

인수되는 권리:

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

임차인 김 은 보증금 165,000,000원, 차임 0원이며 2021년 08월 17일 전입, 2021년 07월 23일 확정일자를 받았습니다. 2023년 12월 19일 배당신고를 하였으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 권리분석 결과, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.4. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 1981년식 연립주택(40.13㎡)은 평당 약 988만원 ~ 1,066만원에 거래되었습니다. 반면, 2022년식 신축 다세대주택(54.11㎡)은 평당 약 1,588만원에 거래되었습니다. 본 건은 2021년식 건물로 신축에 해당하며, 전용면적 24.60㎡ (약 7.44평)을 고려할 때, 유사 신축 건물 시세(평당 약 1,588만원)를 적용하면 약 118,000,000원 수준의 가치를 추정할 수 있습니다. 감정가 153,000,000원은 최근 유사 신축 건물의 평당 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

주변 임대 정보 분석:

제공된 임대 정보는 매매 정보와 동일한 내용으로, 별도의 임대 시세 분석은 어렵습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설:

본 건은 주택지대 내에 위치하여 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 시설:

"세류중학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통:

인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후화:

본 건 건물 자체는 2021년식으로 신축에 해당하나, 주변에 1981년식의 오래된 연립주택도 혼재되어 있어 지역 전체의 장기적인 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

도시계획 제한:

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류, 비행안전제5구역 등 다양한 도시계획 및 군사시설 보호법상의 제한이 있어 향후 건물 활용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

임대차 관계:

임차인 김 은 대항력이 없으며 보증금 인수 의무가 없습니다. 다만, 실거주 또는 신규 임차인 확보 시에는 현재의 임대 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

추가 정보 부재:

이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조, 이용 상황 등에 대한 정확한 확인이 이루어지지 못했습니다. 실제 현장 조사를 통해 상세 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

혐오시설:

주변 지역에 대한 조사를 진행했으나, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 2021년식 도시형생활주택으로, 소형 면적(24.60㎡)을 가지고 있습니다. 신축 건물이라는 점은 장점이나, 감정가는 최근 유사 신축 건물의 평당 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 권리관계는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수되는 권리 및 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 주변에 학교와 주거시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다. 다만, 일부 도시계획적 제한사항과 함께, 내부 상태 및 정확한 임대 상황에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 점이 강점입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자 목적으로 활용하기에 적합한 전용면적 24.60㎡입니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 지역 발전 가능성: 수원시 권선구 지역의 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 153,000,000원

최근 신축 다세대/도시형생활주택 시세(평당 약 1,588만원) 및 본건 면적(7.44평)을 적용한 추정가: 약 118,000,000원

인수 보증금: 0원

실거주 또는 안정적인 월세 수익을 목표로 한다면, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 보수적으로는 110,000,000원에서 125,000,000원, 적극적으로는 130,000,000원에서 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.