나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호 : 수원지방법원 2024타경7474 (8)

소재지 : 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 4층401호

용도 : 도시형생활주택

감정가 : 177,000,000원

토지면적 : 20.21㎡ (약 6.11평)

토지 제시외면적 : 0.00㎡

건물면적 : 28.76㎡ (약 8.70평)

건물 제시외면적 : 0.00㎡

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

경매구분 : 부동산 임의경매

채권자 : 위OOOOOOOOOO

특이사항 : 공동담보

주의사항 : 해당사항 없음

특수물건정보 : 공동담보

건축물 정보 :

건물명 : 발리빌

사용승인일 : 2021년 05월 18일

구조 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수 : 5층 건물 내 4층 401호

집합건물 표제부상 용도 : 공동주택

전유부상 전용면적 : 28.76㎡

집합건물 표제부상 연면적 : 513.29㎡

1.1. 입지조건

주위환경 : 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황 : 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준임.

인접 도로상태 : 본건 남서측으로 노폭 약 5.5m 내외, 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리 : 해당사항 없음

말소기준권리 : 2021년 05월 28일 접수된 위드자산관리대부주식회사 근저당권

임차인 현황 :

* 임차인 : 박

* 보증금 : 170,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자(사업일자) : 2022-06-28

* 확정일자 : 2022-06-14

* 배당신고일자 : 2024-07-31

* 대항력 : 없음

인수 보증금 합계 : 0원 (임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음)

등기부채권 총액 : 1,406,000,000원

1.3. 상권분석

건물 이용상태 : 본건 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물로, 일부는 근린생활시설, 대부분은 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용 중임. 본건 401호는 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)임.

토지이용계획 및 제한상태 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

시세 분석 :

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 같은 건물(발리빌) 또는 동일 단지의 정보는 없었음. 인근 유사 연식 및 형태의 부동산 거래 사례를 참고함.

* '더스테이세류'(2022년식, 54.11㎡)는 2026년 7월 8일 260,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 480만원 수준임.

* '심우'(1981년식, 40.13㎡)는 2026년 7월 2일 120,000,000원, 7월 8일 129,500,000원에 거래되었으며, 평당 약 300만원 ~ 320만원 수준임.

본건(발리빌, 28.76㎡, 2021년식)은 '더스테이세류'와 건축 연식이 유사하나 면적은 더 작음. '더스테이세류'의 평당 가격(약 480만원)을 적용하여 환산 시, 본건의 예상 시세는 약 138,000,000원 수준으로 산출됨.

이는 본건의 감정가 177,000,000원보다 낮은 금액임. 감정가는 시점, 평가 방법 등에 따라 현재 시세와 차이가 있을 수 있음.

1.4. 생활정보

교육시설 : 본건 남동측 인근에 세류중학교가 소재함.

주변 환경 : 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

1.5. 잠재적 리스크

내부 미확인 : 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하여, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있음.

높은 채무 총액 : 등기부채권 총액이 14억원을 초과하여 감정가 대비 매우 높은 수준임. 이는 낙찰 후 잠재적 이슈가 될 수 있음.

개발 밀집 지역 : 권선구는 비규제지역으로 부동산 수요층의 관심이 쏠리고 있으며, 일부 지역에서 재개발 등 정비사업이 활발히 진행 중인 점을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하고 임차인 인수 부담이 없는 물건임.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 감정가 대비 매우 높은 채무 총액은 투자 시 고려해야 할 주요 위험 요소임.

인근 신축 다세대 주택의 거래 사례를 고려할 때, 시세는 감정가보다 다소 낮을 가능성이 있으나, 정확한 시세 판단은 현장 방문 및 추가 시세 조사를 통해 이루어져야 함.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 임차인 대항력 없어 명확한 권리 관계.

* 인근 지역의 부동산 시장 활성화 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가 : 177,000,000원

인근 신축 다세대 주택 거래 사례(2022년식, 54.11㎡ 기준 약 480만원/㎡)를 적용한 환산 시세 : 약 138,000,000원

감정가와 인근 시세 분석 결과 간의 차이가 존재하며, 내부 미확인 및 높은 채무 총액 등의 리스크를 고려할 때 신중한 접근이 필요함.

시세 분석 결과(약 1.38억원)와 감정가(1.77억원)를 종합적으로 고려하며, 향후 시장 상황과 입찰 경쟁률을 감안하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

예상 입찰가 범위 : 150,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.