나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7474 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 2층201호

용도: 도시형생활주택 (2021년 5월 18일 사용승인)

감정가: 181,000,000원

토지면적: 21.06㎡ (약 6.37평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 위OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 5.5m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (위드자산관리대부주식회사, 2021-05-28 접수)

등기부채권 총액: 1,406,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-07-12

* 배당신고일자: 2024-07-23

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 등기부상 지상권은 확인되지 않음)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 주변 상권은 주거지 내 일반적인 상권 형태를 보임.

건물 이용현황: 본 건물(발리빌)은 2021년 5월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 본건(201호)은 도시형생활주택(원룸형 다세대)으로 이용 중임. (건축물대장상 일부 호실은 근린생활시설 및 공동주택으로 이용 중)

최근 거래 사례 분석:

* 인근 "심우" 연립 (1981년 건축, 40.13㎡)은 2026년 7월 약 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래됨. (면적당 약 29.9만~32.3만원)

* 인근 "더스테이세류" 다세대 (2022년 건축, 54.11㎡)은 2026년 7월 약 26,000만원에 거래됨. (면적당 약 48.1만원)

* 본건(2021년 건축, 29.97㎡)의 감정가는 181,000,000원 (면적당 약 60.4만원)으로, 최근 거래 사례와 비교 시 신축 건물임에도 불구하고 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 특히, 더스테이세류의 면적당 가격을 적용하면 본건의 시장 가치는 약 14,400만원 수준으로 추정될 수 있으나, 크기 차이 및 건물별 특성을 고려해야 함.

1.4. 생활정보

건축물 용도: 도시형생활주택 (원룸형 다세대), 근린생활시설

주변 시설: 본건은 "세류중학교" 남동측 인근 주택지대에 위치하며, 주변에 교육시설(세류중학교, 수원서초등학교 등) 및 주거 편의시설(마트, 은행, 병원 등)이 소재하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있음.

교통: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 감정가 대비 현저히 높은 채무 총액(1,406,000,000원)으로 채권자들의 경매 신청이 이어질 가능성이 높음.

내부 확인 불가: 실지조사 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 실제 내부 구조, 이용상황 등이 공부와 다소 상이할 수 있음.

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 추가적인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 확인된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없음)

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 발리빌 건물 내 도시형생활주택으로, 2021년 신축된 비교적 신축 건물임.

소재지는 주거지대로서 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준임.

현재까지 확인된 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

다만, 건물 자체의 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 높은 채무 총액, 내부 확인 불가 등의 위험 요소를 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공): 비교적 신축 건물로 즉각적인 수리 부담이 적을 것으로 예상됨.

소형 면적: 1~2인 가구의 주거 수요에 적합하며, 소액 투자 상품으로 고려 가능.

명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적음.

주거지 내 입지: 안정적인 주거 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 181,000,000원

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

주변 최근 거래 사례 분석 시, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 다소 높게 형성되어 있는 것으로 판단됨. 특히, 신축인 '더스테이세류'의 면적당 거래 단가(약 48.1만원/㎡)를 적용하면 본건의 잠재적 가치는 약 14,400만원 수준으로 추정될 수 있음.

다만, 신축 건물이라는 점과 소형 면적의 희소성을 감안하여, 감정가의 85% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함.

따라서, 예상 입찰가는 약 153,850,000원 ~ 162,900,000원 범위로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.