나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [1] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경7474 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 1층101호

* 용도: 근린상가 (건물 내부 타 호실은 도시형생활주택 및 다세대주택으로 이용 중)

* 감정가: 121,000,000원

* 토지면적 (건물 대지권 지분): 28.86㎡ (약 8.73평)

* 건물면적 (전유부분): 41.07㎡ (약 12.42평)

* 건물 전체 면적 (연면적): 513.29㎡ (약 155.28평)

* 건물 전체 대지 면적: 272.7㎡ (약 82.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 위OOOOOOOOOO

* 건물 정보:

* 건축년도: 2021년 05월 18일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물. 본 건물은 10개의 도시형생활주택(원룸형 다세대) 및 1개의 근린상가(본건 101호)로 구성되어 있습니다.

* 본건(101호)은 1층 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남서측으로 약 55m 폭의 넓은 도로와 북서측으로 약 3m 폭의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 05월 28일 접수된 위드자산관리대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요' 항목이 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않아, 일반적인 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 향후 지상권 설정 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 유진용 임차인은 2021년 07월 07일 전입하였고, 2024년 03월 21일 확정일자를 받았습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상인 부분이 일부 있을 수 있으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 등기부채권 총액: 약 1,406,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 세류동은 주거 밀집 지역으로, 1층 근린상가로서 주변 아파트 및 다세대주택 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 건물 자체에 도시형생활주택 및 다세대주택이 포함되어 있어, 상가의 직접적인 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

* 상권은 대규모 상업지구라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 업종(소규모 식당, 편의점, 학원, 미용실 등)이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 초기 투자 비용을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 지역 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리하며, 주요 도로 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 세류중학교가 인근에 위치하며, 기타 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호한 편입니다.

* 주거환경: 주택가에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 매각 일정이나 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 복합 용도: 근린상가와 주택이 혼재된 건물로, 건물 관리 측면이나 임차인 간의 이해관계 충돌 가능성이 존재합니다.

* 미확인 임대차: 임대 관계가 미상인 부분이 있어, 명도 시 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. (단, 확인된 임차인은 대항력 없음)

* 건축물대장상 용도: 집합건축물대장상 '공동주택'으로 기재된 부분과 실제 이용 상태('근린생활시설' 및 '공동주택') 간의 차이가 있어, 향후 건축 관련 법규 위반이나 제재의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 비행안전구역: 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어, 향후 증축이나 대수선 등 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 준신축(2021년 완공) 건물 내 1층 근린상가입니다.

* 주택가 밀집 지역의 안정적인 배후 수요를 바탕으로 운영될 수 있는 입지입니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리나 보증금 부담이 없습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점, 건물 내 주택과 상가가 혼재되어 있다는 점, 임대차 정보가 일부 불확실하다는 점 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

* 따라서 본 물건은 철저한 현장 조사와 더불어 법적, 행정적 사항에 대한 면밀한 검토 후 접근하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후화가 적어 초기 시설 투자 부담이 적습니다.

* 1층 상가: 높은 접근성과 가시성을 바탕으로 일반적인 근린생활시설 운영에 유리합니다.

* 안정적인 수요: 주변 주택가의 고정적인 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 권리가 모두 소멸되므로, 권리관계로 인한 추가 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가는 121,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

* 본 물건은 공동담보, 임대차 관계 미상 등의 특수성을 가지고 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 상권 시세, 공실 위험, 예상 임대료 등을 종합적으로 파악한 후 결정해야 합니다.

* 초기 접근 시에는 감정가 이하에서 보수적으로 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.