나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2024타경7474 (5) 사건으로, 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10번지 발리빌 3층 301호에 소재한 도시형생활주택입니다.

감정가는 181,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 21.06㎡ (약 6.37평)이고, 건물 면적은 29.97㎡ (약 9.06평)입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 위OOOOOOOOOO입니다.

건물명은 발리빌이며, 2021년 05월 18일에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "세류중학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건 남서측으로는 노폭 약 5.5m, 북서측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m), 비행안전제5구역(전술) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 05월 28일 접수된 위드자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 채권액은 1,356,000,000원입니다.

총 등기부채권액은 1,546,000,000원으로, 감정가 181,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다.

임의경매는 화서신용협동조합에 의해 2024년 07월 04일에 개시되었습니다.

임차인 현황으로는 차은정 씨가 있으며, 보증금 140,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2023년 03월 30일, 확정일자는 2023년 02월 28일, 배당신고일자는 2024년 07월 31일입니다.

차은정 씨는 대항력이 없는 임차인이므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 주택지대에 위치하고 있으며, 주변으로 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

건물은 2021년 05월 18일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

이용 상태는 기호(1)이 근린생활시설, 기호(2)부터 (10)까지가 공동주택(도시형생활주택-원룸형 다세대), 기호(11)이 다세대주택으로 이용 중입니다. 본 건 301호는 공동주택(도시형생활주택-원룸형 다세대)으로 이용 중인 것으로 보입니다.

주변 연립, 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과,

'심우' 연립 (1981년 준공, 40.13㎡)은 2026년 7월 2일 120,000,000원, 2026년 7월 8일 129,500,000원에 거래되었습니다.

'더스테이세류' 다세대 (2022년 준공, 54.11㎡)는 2026년 7월 8일 260,000,000원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 "세류중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

건물에는 위생 및 급·배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

총 채무액이 1,546,000,000원으로 감정가보다 매우 높아, 경매 진행 과정에서 채무 변제로 취하될 가능성은 낮으나 잔여 채무가 많다는 점은 유의해야 합니다.

감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 이루어지지 않아, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의거한 평가이므로 실제 이용 상황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 비행안전제5구역(전술)에 해당하여, 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2021년식 도시형생활주택으로, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

주변은 주택지대가 형성되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 임차인인 차은정 씨는 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 발생하지 않습니다.

다만, 건물 내부의 정확한 상태 확인이 어렵고, 비행안전구역에 해당한다는 점 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

* 2021년 준공으로 비교적 최신 축 건물입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 주택지대 내 소형 주거 공간을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 '더스테이세류' 다세대주택 (2022년 준공, 54.11㎡)이 2026년 7월 8일에 260,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 평당 약 1,585만원 수준입니다.

본 물건의 면적은 29.97㎡ (약 9.06평)이므로, 이를 적용하면 약 143,700,000원의 가치로 추정됩니다.

현재 감정가 181,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

신축 건물로서의 가치와 비행안전구역 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% 수준인 145,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.