나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7474 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10 발리빌 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2021년 05월 18일자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제1층 제101호 외 10개호로서
외벽 : 돌붙임마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이새시 및 알루미늄새시 등임.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설로 이용중임.
기호(2) - (10) : 공동주택(도시형생활주택-원룸형다세대)으로 이용중임.
기호(11) : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 55m내외, 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 실지조사시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 내부를 확인하지 못하였는 바, 내부구조, 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 인근 탐문조사, 외부관찰, 평가선례 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2024타경7474 (3) 부동산임의경매 사건으로, 경기도 수원시 권선구 세류동 453-10번지에 위치한 발리빌 2층 202호 도시형생활주택입니다.

감정가는 1억 8천만원이며, 토지 면적은 20.92㎡ (약 6.33평), 건물 면적은 29.78㎡ (약 9.01평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 위OOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건입니다.

건물은 2021년 5월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층에 위치하며, 내부 구조 및 이용 상황 등은 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 의거한 것으로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, "세류중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로로는 남서측으로 약 55m 폭의 도로와 북서측으로 약 3m 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 28일 접수된 위드자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 근저당권(을1), 주택임차권(을2), 임의경매(갑2), 가압류(갑3), 압류(갑4, 갑5), 근저당권부채권질권설정(을1-5, 을1-6) 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 말소되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인으로는 이학민 씨가 보증금 1억 7천만원, 차임 0원으로 거주 중이나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다. 전입일자는 2021년 8월 10일, 확정일자는 2021년 7월 26일이며, 배당신고일자는 2023년 12월 8일입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 수원시 권선구 세류동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 주택 형태와 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

건물 자체에는 근린생활시설 1개 호실, 도시형생활주택(원룸형) 10개 호실, 다세대주택 1개 호실이 이용 중에 있습니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 보면, 1981년식 연립주택(40.13㎡)은 2026년 7월 약 1.2억 ~ 1.3억원 수준에 거래되었으며, 2022년식 신축 다세대주택(54.11㎡)은 2.6억원 수준에 거래되었습니다.

본건은 2021년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물(발리빌)이며, 전용면적 29.78㎡(약 9.01평)의 소형 주거 공간입니다.

신축 다세대주택의 최근 시세(약 480만 원/㎡)를 적용할 경우, 본건의 예상 시세는 약 1.43억원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 세류중학교와 인접한 주거 지역에 위치하며, 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 분포합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

건물 내 근린생활시설 및 주변의 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

별도의 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경을 갖춘 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점으로 인해 실제 상태와 차이가 있을 가능성이 있습니다.

임차인 이학민 씨의 보증금 1.7억 원이 존재하므로, 명도 과정에서 협의 및 절차가 필요할 수 있습니다. (비록 대항력은 없으나, 인수 보증금은 0원입니다.)

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2021년식 도시형생활주택으로, 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

입지 조건은 보통 수준이며, 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

다만, 감정가(1.8억 원) 대비 최근 시세(약 1.43억 원)가 낮게 형성된 점, 내부 확인 불가라는 리스크 요인은 신중한 접근이 필요합니다.

건물의 임대 가능성 및 추후 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

* 신축 건물: 2021년식으로 비교적 최신 건물이라 하자 보수 및 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 소형 평형: 29.78㎡ (약 9평)의 면적으로 1인 가구 임대 수요 또는 소액 투자용으로 적합할 수 있습니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 매각으로 소멸되어 명도 이후 권리 문제가 적습니다.

* 주거 밀집 지역: 기본적인 주거 수요가 확보되는 지역에 위치합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 180,000,000원

최근 시세 분석: 약 143,000,000원 (29.78㎡ * 4,804,842원/㎡)

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

본 물건은 감정가보다 낮은 시세가 예상되며, 내부 미확인 등의 리스크를 고려하여 시세 하단에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.