나이스옥션 법원경매 수원 2024타경8378 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 OOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 "에이스카운티아파트" 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 단독, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2000.05.16)
외 벽 : 드라이비트 및 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,성장관리권역<수도권정비계획법>,하천구역<하천법>,토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 614-7번지에 소재한 우월씨티 3층 302호 다세대주택입니다.

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 수원지방법원 2024타경8378 (1)

소재지: 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 614-7 우월씨티 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 129,000,000원

건물 사용승인일: 2000년 05월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (등기부상 국민은행으로 추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 58.58㎡ (약 17.72평)

토지지분: 58.58㎡ (약 17.72평)

건물면적: 51.45㎡ (약 15.56평)

건물지분: 51.45㎡ (약 15.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 소재 "에이스카운티아파트" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 성장관리권역, 하천구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황 요약

등기부등본 상 말소기준권리는 2000년 06월 17일 접수된 국민은행의 근저당권(채권액 48,100,000원)입니다.

본 경매는 국민은행의 임의경매 신청으로 개시되었습니다 (2024타경8378).

등기부 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 '물건명세서 참고사항' 상 지상권 개요가 있으나, 본건 명세서에는 해당 내용이 명확히 기재되어 있지 않아 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: DENDYHAENGSOOKLEE (전입일자: 2012.09.21)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인: 장승우 (전입일자: 2006.09.08)

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2016.10.20

배당신고일자: 2025.01.14

대항력: 없음

비고: 임차인 장승우는 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 인수될 가능성은 낮으나, 배당표 확인이 필수적입니다.

3.3. 인수 보증금 합계

상기 임차인들의 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 48,100,000원 (근저당권 기준)으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 용인시 처인구 이동읍 천리 지역은 아파트 단지와 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 상업시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 용인백봉초등학교, 용인백봉중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 지역 내 병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 기타: 주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

* 혐오시설: 본건 주변에 공공 지도 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설(대규모 산업 폐기물 처리장, 대형 축산 농가 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 인근 지역의 가축 사육 관련 환경을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

* 건물 내부 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인 장승우는 대항력은 없으나 보증금 35,000,000원이 있습니다. 법원 배당 절차에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 권리분석 상으로는 인수 보증금 0원으로 판단됩니다. 배당표 확인이 중요합니다.)

6.2. 부동산 자체 리스크

* 건축 연한: 2000년 사용승인된 건물로, 건축된 지 약 26년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동주택 특성: 다세대주택으로서 층간 소음, 주차 공간 부족 등 공동주택에서 일반적으로 발생하는 문제점이 있을 수 있습니다.

6.3. 지역 리스크

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 하천구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 차이

본건 감정가는 129,000,000원이나, 제공된 최근 매매 데이터를 기반으로 분석한 시세는 약 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 추정됩니다. 이처럼 감정가와 실제 시세 간에 상당한 차이가 존재하므로, 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됩니다. 시세가 감정가보다 낮을 경우, 유찰 가능성이 높으나, 반대로 감정가 이상으로 낙찰될 경우 고가 매수 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 천리 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하므로 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다. 건물 노후화 및 일부 토지이용 제한 사항은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 경매 메리트

* 감정가 대비 시세 하락 가능성: 제공된 최근 매매 데이터를 기준으로 볼 때, 감정가(129,000,000원) 대비 실제 시세(약 7500만원~8500만원)가 현저히 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

8.2. 미래 가치

용인시 처인구는 지속적인 개발 및 인구 유입이 예상되는 지역으로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 안정성

본건은 주거용 부동산으로, 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 활용하기에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 데이터(53.55㎡ ~ 59.94㎡ 면적 기준, 2025년~2026년 거래)를 분석한 결과, 해당 물건과 유사한 면적(51.45㎡)의 시세는 평당 약 480만원 ~ 550만원 수준으로 추정됩니다. 이를 면적으로 환산하면 약 7,500만원 ~ 8,500만원 범위로 판단됩니다.

감정가 129,000,000원과 실거래가 시세의 차이가 크므로, 본건의 예상 입찰가는 시세 범위를 중심으로 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 입찰가: 75,000,000원

* 적정 입찰가: 85,000,000원

* 적극적 입찰가 (감정가 대비 할인율 고려): 95,000,000원

상기 제시된 예상 입찰가는 최근 시세 및 물건의 현황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 권리관계 최종 확인, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 감정가 대비 낮은 시세가 형성된 이유에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.