나이스옥션 법원경매 수원 2024타경70625 [1] 경기도 화성시 정남면 고지리 166-72 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2024.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 고지리 소재 고주물마을 북측 인근에 위치하며 부근은 전원주택 임야 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입 및 접근가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,3: 부정형의 완경사지로서 단독주택 건부지로 이용중임.
기호5: 부정형의 완경사지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,3: 남동측으로 진입로(기호5)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3:
보전관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관
한허가구역(지정기간:23.11.20.-28.11.19.)
기호5:
보전관리지역 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거
래계약에관한허가구역(지정기간:23.11.20.-28.11.19.)

제시목록 외의 물건

후면 건물감정평가요항표 참조

공부와의 차이

기호1: 공부상 지목은 임야이나 현황은 대(단독주택 건부지)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2,4 공히
철근콘크리트구조 평지붕 3층 단독주택 건물로서,
외벽: 드라이바트 마감.
내벽: 벽지마감 및 일부 타일마감
창호: 하이샷시 창호
바닥: 마루판넬마감

이용상태

기호2,4: 단독주택으로 이용중임.(후면 건물감정요항표 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등 있음.

부합물 및 종물

㉠ 철근콘크리트조 단층 주차장:33㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.
2) 기호2,4 공히 건축물대장상 위반건축물(건축법 재49조위반)로 등재되어 있음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1은 공부상 임야나 현황은 대임
3. 목록2,4는 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경70625 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 정남면 고지리 166-72

* 용도: 단독주택

* 감정가: 758,447,500 원

* 토지면적: 1828.00㎡ (약 553.07 평)

* 토지지분: 538.01㎡ (약 162.74 평)

* 건물면적: 272.01㎡ (약 82.28 평)

* 건물지분: 272.01㎡ (약 82.28 평)

* 건물 제시외면적: 33.00㎡ (약 9.98 평)

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 지분매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 정남면 고지리 소재 고주물마을 북측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택과 임야 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입 및 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남동측으로 진입로(기호5)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1,3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 23.11.20 - 28.11.19)

* 기호5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(2018-01-16)(일부제한 모든 축종 제한 지역), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 23.11.20 - 28.11.19)

* 주변 시설: 제공된 정보 상, 인근에 '베델홈타운'이라는 다세대 주택 단지가 있으며, 지역 특성상 전원주택 및 임야가 주를 이루는 한적한 주거 지역으로 판단됩니다. 본 보고서 작성 시점에서 외부 검색을 통한 혐오시설 유무는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (2021-09-01, 192,000,000원)

* 현재 진행 중인 경매 개시 결정: 안양중부새마을금고 임의경매 (2024-05-30, 542,181,850원)

* 기타 권리: 서민금융진흥원 가압류 (2024-07-15, 8,348,283원)

* 총 등기부채권액 (토지): 732,848,283원

* 총 등기부채권액 (건물): 680,348,283원

* 소유권: 이상준 (토지 소유권 이전, 건물 소유권 보존)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 전원주택 및 임야가 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 주거 기능에 집중된 환경입니다.

* 제공된 주변 매매 정보는 '베델홈타운' 다세대 주택으로, 2026년 1월 28일 13,500만원(1억 3,500만원)에 거래된 이력이 있습니다. (전용면적 73.05㎡, 2층)

* 이는 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건 단독주택은 넓은 토지와 건물을 보유하고 있어, 다세대 주택보다는 높은 가치를 지닐 것으로 예상됩니다. 인근의 단독주택 시세 파악이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이할 것으로 보이며, 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 교육시설: 인근 학교 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물(목록2,4)이 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생할 수 있으며, 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 토석채취제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 건축, 개발, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지분매각: 토지가 지분으로 매각되므로, 토지 전체 소유주와의 협의 또는 토지 사용에 대한 복잡한 관계가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수되는 보증금은 없으므로 보증금 부담은 없습니다.)

* 공부상 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 임야이나 현황은 대지로 이용 중이므로, 추후 지목 변경이나 관련 행정 절차에서 이슈가 될 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 넓은 토지와 건물을 갖춘 단독주택으로, 전원생활이 가능한 입지에 위치합니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재, 토지 이용의 제한, 토지 지분 매각 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 단점들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지와 단독주택이라는 점에서 희소성이 있을 수 있습니다.

* 위반건축물 문제 해결 및 토지 이용 계획을 고려한 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 인근 전원주택 및 단독주택 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 758,447,500원입니다.

제공된 주변 시세 정보(베델홈타운 다세대 1.35억원)는 본건 단독주택과 직접 비교하기 어렵습니다.

단독주택의 경우 토지 가치가 중요한 부분을 차지하며, 본건은 토지 면적이 넓고(1828㎡), 건물 면적도 상당합니다(272.01㎡).

위반건축물, 토지 이용 제한, 지분매각 등 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

일반적인 경매 낙찰가율(지역 및 물건 특성에 따라 상이)과 본건의 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때,

감정가의 60% ~ 80% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 4억 5천만 원 ~ 6억 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 가치 평가를 재확인하는 것이 필수적입니다.

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 일반적인 분석에 기반한 것이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황, 법원 결정, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.