나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10814 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 508-7 오성플러스 에이동 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2024.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 "동성중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제501호로서

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 마감 등
창호: 샤시 등임.

이용상태

도시형생활주택(방3, 거실, 주방 및 식당, 화장실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 35m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 고도지구(7층이하25m이하) , 시가지경관지구(일반) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(3구역(수원시 도시계획 조례 등 관련법령에 따라 처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경10814 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 508-7 오성플러스 에이동 5층501호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 253,000,000원

* 토지 면적: 32.27㎡ (약 9.76평)

* 건물 면적: 55.19㎡ (약 16.69평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안산신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, "동성중학교" 서측 인근 지역에 속합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 교통 상황: 본건이 소재한 건물까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 건물 구조: 본건은 오성 PLUS A동 건물 중 5층에 위치한 501호이며, 철근콘크리트구조로 건축되었습니다.

* 도로 상태: 남서측으로 폭 35m 내외의 대로, 남동측으로는 폭 8m 내외의 소로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2021년 11월 3일 접수된 주식회사다음에이엠씨대부의 근저당권(을6)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기사항은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상입니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부상 채권 총액: 230,397,637원

* 특이사항: 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물이 존재할 수 있으나, 본건의 권리관계는 명확히 정리될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주변 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

* 동성중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 대로와 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

생활정보

* 이용 상태: 본건은 도시형생활주택으로, 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 화장실 2개로 구성되어 현재 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 그리고 건물 내 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 인근에 동성중학교가 위치합니다. 해당 주소지 주변에서 특별한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건이므로, 경매 절차 진행 시 다른 담보물의 가치나 권리관계가 본건에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 권리분석 상 낙찰자가 인수하는 권리가 없어 이러한 위험은 제한적입니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상이지만, 인수 보증금 합계가 0원인 점으로 미루어 보아 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획: 고도지구(7층 이하 25m 이하), 시가지경관지구(일반), 역사문화환경보존지역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규 및 조례에 따른 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 팔달구 우만동의 역세권(대중교통 이용 용이)에 위치한 도시형생활주택으로, 생활 편의성이 양호한 지역에 소재하고 있습니다.

* 등기부상 권리관계가 매우 명확하여, 낙찰 후 별도의 권리 인수 위험이 없습니다.

* 최근 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 동일 연식의 소형 평수 물건이 감정가 대비 높은 가격에 거래된 사례가 있어, 본건의 잠재적 가치 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 명확한 권리 인수: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 대로와 소로에 인접하여 차량 접근성이 좋고, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 양호한 주거 환경: 주거 지역에 위치하며, 학교가 인근에 있어 교육 환경이 안정적입니다.

* 시세 상승 여력: 2026년 7월 기준, 본 건과 동일한 건축 연식(2016년)의 인근 소형 주택이 410,000,000원에 거래된 사례는 본건 감정가(253,000,000원) 대비 높은 시세 형성이 가능함을 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 253,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 윈하우스 (2016년식, 35.32㎡): 410,000,000원 (평당 약 1,160만원)

* 1sthouse (2021년식, 48.29㎡): 250,000,000원 (평당 약 518만원)

* (515-8) (2014년식, 17.01㎡): 131,000,000원 (평당 약 770만원)

* 본 건은 55.19㎡ 면적에 2016년식 건물로, 2016년식 윈하우스의 높은 실거래가는 본 건의 잠재적 시세 가치를 높게 평가하게 하는 요인입니다. 감정가가 시장 상황을 충분히 반영하지 못했을 가능성을 고려합니다.

* 이에 따라, 감정가를 상회하는 수준에서 입찰가를 형성하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 (권장): 290,000,000원 ~ 330,000,000원 선에서 경합 여부를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장의 수요와 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.