나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7931 [1] 경기도 화성시 반송동 66-1 그린주차빌딩 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 3층 건물 내 제1층 제109호외 1개호로서,
(사용승인일 : 2008.07.31.)
외벽 : 돌붙임 등 마감
내벽 : 인테리어 및 페인트 등 마감
창호 : 페어글라스(1층) 창임.

이용상태

공부상 주용도는 기호(가) 일반음식점(현황 "공간(상호)-인테리어"),
기호(나) 주차장임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(자동차관련시설 및 근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측 폭 약 10미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 주차장, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

물건 비고

일괄매각. 목록2.는 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경7931 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 반송동 66-1 그린주차빌딩 1층 109호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 410,000,000원

* 토지 면적: 507.20㎡ (약 153.43평)

* 토지 지분: 54.35㎡ (약 16.44평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1150.67㎡ (약 348.08평)

* 건물 지분: 123.31㎡ (약 37.30평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남

* 특이사항: 지분매각, 일괄매각. 목록2.는 지분매각임.

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

* 도로상태: 본건 서측 폭 약 10미터, 남측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 주차장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역임.

3. 권리분석

* 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 말소기준권리: 을2, 남인천농업협동조합 근저당권 (2008.08.07)

* 총 채권액: 2,714,400,000원

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (상호: 공간인테리어)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2024.08.29

* 확정일자: 2024.08.29

* 배당신고일자: 2024.08.29

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 아파트 단지와 학교가 밀집한 지역에 위치하여 안정적인 고정수요 및 유동인구 확보에 유리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

* 업종 현황: 공부상 본건의 주 용도는 일반음식점이나, 현재는 '공간(상호)-인테리어'로 이용 중이며, 일부는 주차장으로 사용되고 있습니다. 주변 상권은 지역 주민들을 대상으로 하는 소매점, 음식점, 학원 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 외부 조사 결과: (검색 결과 기반) 인근에는 동탄고등학교 외 다수의 교육 시설과 아파트 단지가 위치하고 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 밀착형 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 특정 혐오 시설에 대한 보고는 없는 것으로 파악되었습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 동탄고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 내 상가 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 단지 서측 및 남북측으로 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지와 건물의 일부 지분만을 매각 대상으로 하므로, 전체 소유권 확보가 어렵습니다. 향후 건물 관리, 재건축, 증축 등 주요 의사 결정 시 다른 지분 소유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 갈등이 발생할 소지가 있습니다.

* 채권 총액: 감정가(4.1억원) 대비 총 채권액(27.14억원)이 매우 높아 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 본 건은 임의경매이므로 채권 총액이 낙찰가에 직접적인 영향을 미치지는 않지만, 경매 진행 과정에서의 변수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공부와 현황의 차이: 공부상 용도는 일반음식점이나 현황은 인테리어점으로 이용 중입니다. 업종 변경 또는 신규 임대 시 용도 변경 가능 여부 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획: 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있으므로 관련 법규를 사전에 충분히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반송동 그린주차빌딩 내 근린상가 지분으로, 동탄고등학교 인근의 배후수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 주변 아파트 단지 및 학교와의 인접성은 안정적인 임대 수요를 기대하게 합니다. 권리관계는 말소기준권리 하의 권리들이 정리될 예정으로 비교적 명확하나, 지분매각이라는 점, 공부와 현황 이용 상태의 차이, 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요: 아파트 단지 및 학교 밀집 지역으로 고정 고객 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 근린상가로서의 활용성: 다양한 근린생활시설 용도로의 전환 및 활용이 가능하여 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 접근성: 시내버스 정류장이 인접하고 차량 접근성이 양호하여 임차인 모집에 긍정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 권리 인수 부담이 없고, 지분매각 물건의 특성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임대차 시장 조사, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 시세 분석 등 추가적인 정보 수집 및 전문가와의 상담을 거치는 것이 필수적입니다. 본 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려운 점 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.