나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78230 [4] 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "영일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 상업지역 내 근린생활시설 및 공공기관 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 수인분당선 "영통역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제113호 외 4개호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 또는 석재 뭍임 등 마감
바닥 : 타일 또는 아스타일 등 마감
천정 : 텍스 등 마감.

이용상태

- 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용중임.
- 일련번호 5(제128호)는 평가대상이 아닌 인접 호(제118호 등)와 벽체 구분없이 일체로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 주상용(업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 정도의 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이오에스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

118(경매외 물건)호와 벽체 구분없이 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경78230 (4)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층128호

용도: 근린상가

감정가: 507,000,000원

면적:

토지: 5.10㎡ (약 1.54평)

건물: 32.56㎡ (약 9.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 영통구 영통동 "영일중학교" 북동측 인근

주변 환경: 대규모 아파트 단지, 상업 지역 내 근린생활시설, 공공기관 등이 혼재된 지역

건축물 정보: 영통역아이파크, 20층 건물 (2017년 사용승인)

교통: 수인분당선 "영통역" 및 노선 버스정류장 소재, 차량 접근 가능 (대중교통 여건 보통)

도로: 북동측 약 20m, 북서측 약 10m, 남서측 약 8m 포장도로 접함

토지 이용 계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2, 근저당권 (북부천새마을금고, 2020-09-25 접수, 1,788,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 대부분의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2019-09-18

* 대항력: 있음. (대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금/차임이 명확하나 배당 여부에 따라 잔여 보증금 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 배당신고일자: 2024-08-28

* 인수 보증금 합계: 0원. (현재까지 파악된 인수 보증금은 없으나, 임차인의 배당 여부에 따라 변동될 수 있습니다.)

등기부채권 총액: 1,991,977,151원.

1.3. 상권분석

지역 특성: "영일중학교" 인근의 중심상업지역에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 업무시설이 혼재되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

교통 요충지: 수인분당선 영통역이 인접해 있어 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

주변 시설: 상업 시설, 공공기관, 교육 시설(유치원) 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.4. 생활정보

교통: 수인분당선 영통역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

편의시설: 주변 대규모 아파트 단지의 상업 시설 및 생활 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교육시설: 영일중학교가 인접해 있으며, 꿈꾸는아이들유치원, 이오에스유치원 등 교육 시설이 주변에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 벽체 미구분 사용: 본 물건(128호)은 경매 외 물건인 118호 등과 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 이는 향후 면적 분할, 원상 복구, 임대차 계약 및 관리 등에서 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 김정태 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 배당 절차 결과에 따라 잔여 보증금 인수 가능성이 잠재적으로 존재합니다.

* 공동담보 물건: 본 경매 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 진행 또는 가격에 영향을 받을 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 가압류 및 압류 등기가 존재했던 기록이 있으며, 이는 채무 불이행 이력이 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영통역 역세권에 위치한 근린상가로서, 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 인접 호실과의 벽체 구분 없는 사용으로 인한 실질적인 사용 범위 및 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 현재 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

공동담보 물건이라는 특성과 과거 복잡했던 권리 관계는 투자 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 상가: 영통역을 중심으로 형성된 활발한 상권의 중심에 위치하여 높은 잠재력을 가집니다.

* 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 고정적인 수요 확보가 용이합니다.

* 미래 가치: 중심상업지역에 위치하며 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 관계 정리: 최근 설정된 가압류 및 압류들이 대부분 말소되어 권리 관계가 점차 정리되는 추세입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 507,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 시 고려 사항:

* 벽체 미구분으로 인한 불확실한 사용 가치.

* 대항력 있는 임차인의 배당 결과에 따른 잠재적 인수 부담.

* 공동담보 물건으로서의 리스크.

* 주변 시세 및 경쟁 물건 현황.

면밀한 현장 조사와 시장 분석을 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 통상적인 낙찰가율 및 본건의 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 355,000,000원 ~ 405,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 투자자의 위험 감수 능력과 추가적인 정보 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.