나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78230 [3] 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "영일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 상업지역 내 근린생활시설 및 공공기관 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 수인분당선 "영통역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제113호 외 4개호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 또는 석재 뭍임 등 마감
바닥 : 타일 또는 아스타일 등 마감
천정 : 텍스 등 마감.

이용상태

- 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용중임.
- 일련번호 5(제128호)는 평가대상이 아닌 인접 호(제118호 등)와 벽체 구분없이 일체로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 주상용(업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 정도의 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이오에스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경78230 (3)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1, 영통역아이파크 1층 116호

용도: 근린상가

감정가: 377,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 북OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.04㎡ (약 1.22평)

토지 지분: 4.0444㎡ (약 1.22평)

건물면적: 25.84㎡ (약 7.82평)

건물 지분: 25.8387㎡ (약 7.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 소재하며, "영일중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 상업 지역 내 근린생활시설, 다양한 공공기관 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 수인분당선 "영통역"이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 주상용(업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 북동측으로는 노폭 약 20미터, 북서측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로는 노폭 약 8미터의 보행자 도로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구)에 해당합니다. 또한, 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m, 보행자전용도로)에 접합되어 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원, 이오에스유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 지정이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 결과

본 물건의 말소기준권리는 2020년 9월 25일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권입니다. 접수일자 기준으로 선순위 권리자가 다수 존재하였으나, 해당 근저당권보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,991,977,151원

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 7,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024년 7월 17일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인 이 씨는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 실제 명도 진행 시에는 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 사전에 임차인과의 협의 및 명도 절차에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 특이사항

본 물건은 5개 호실 모두 근린생활시설 등으로 이용 중입니다. 특히, 일련번호 5(제128호)의 경우 평가 대상이 아닌 인접 호(제118호 등)와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 본건 116호 또한 복수의 호실이 통합되어 사용될 가능성이 있음을 시사합니다. 이는 임대차 관계나 실제 이용 현황을 파악하는 데 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 영통역 인근의 중심상업지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건의 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. (혐오시설 관련 조사를 진행하였으나, 구체적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 및 주거 환경

"영일중학교"가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 대단위 아파트 단지가 주변에 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 편의시설 접근성

수인분당선 영통역과 인접한 역세권 상가로, 영통역 주변의 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본 물건은 공동담보로 진행되므로, 채무 총액 및 다른 담보 물건들의 현황을 함께 파악하는 것이 중요합니다. 해당 물건만의 가치 평가 외에 전반적인 채무 상황을 고려해야 합니다.

6.2. 이용 현황 관련

건축물대장 요약 정보를 볼 때, 일부 호실이 인접 호실과 통합되어 사용되는 경우가 있는 것으로 나타났습니다. 따라서 본건 116호 역시 실제 이용 상태가 등기부상 면적과 다를 가능성을 염두에 두어야 하며, 임대차 현황 확인 시 이러한 점을 고려해야 합니다.

6.3. 명도 관련

비록 임차인이 대항력이 없고 인수할 보증금은 없으나, 실제 점유자와의 명도 과정에서 협의 또는 강제집행 등 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.4. 기타

여러 권리가 등기되었으나 모두 말소될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 과거 복잡했던 권리 관계를 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 중심상업지역 내 역세권이라는 탁월한 입지를 자랑합니다. 영통역을 이용한 편리한 교통과 대단위 아파트 단지의 풍부한 배후 수요는 상가로서의 잠재력을 높여줍니다. 또한, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전하게 투자를 고려해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 공동담보 건이라는 점과 실제 이용 현황 및 명도 관련 변수를 충분히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 중심상업지역의 안정적 입지.

* 풍부한 배후 수요를 통한 상가 가치 상승 기대.

* 권리 인수 부담이 없어 안전한 투자 가능성.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 동일 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 시장 조사 및 가치 평가가 필요합니다. 현재로서는 감정가 377,000,000원을 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.