나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78230 [2] 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "영일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 상업지역 내 근린생활시설 및 공공기관 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 수인분당선 "영통역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제113호 외 4개호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 또는 석재 뭍임 등 마감
바닥 : 타일 또는 아스타일 등 마감
천정 : 텍스 등 마감.

이용상태

- 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용중임.
- 일련번호 5(제128호)는 평가대상이 아닌 인접 호(제118호 등)와 벽체 구분없이 일체로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 주상용(업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 정도의 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이오에스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각, 하나의 상가로 이용중인것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원 2024타경78230 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1에 위치한 영통역아이파크 1층 114호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 751,000,000원입니다.

토지 면적은 8.04㎡ (약 2.43평)이며, 건물 면적은 51.37㎡ (약 15.54평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

채권자는 북부천새마을금고로 확인됩니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 일괄매각으로 진행됩니다. 또한, 여러 개의 호실이 하나의 상가로 통합되어 이용 중인 것으로 보입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "영일중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 대단위 아파트 단지, 상업지역 내 근린생활시설 및 공공기관 등이 혼재되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능한 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 수인분당선 "영통역"이 인접해 있고 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 우수합니다.

토지는 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 건부지로 이용 중입니다.

접하고 있는 도로는 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 약 10미터, 남서측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로 및 보행자 도로가 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구)으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원, 이오에스유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 북부천새마을금고입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 9월 25일 접수된 북부천새마을금고의 근저당(채권최고액 1,788,000,000원)입니다.

말소기준권리 하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,991,977,151원으로 높은 편입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되며, 임대 관계 등은 현재 파악되지 않았습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없으며, 지상권에 관한 사항도 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 영통역 주변은 수인분당선 역세권으로 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 대단위 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 배후 수요가 견고하며, 상업지역 내 다양한 근린생활시설 및 공공기관 등이 위치하여 직장인 수요 또한 확보 가능합니다.

근린상가 용도로, 해당 지역의 거주민 및 이용객을 대상으로 하는 업종(음식점, 서비스업, 소매점 등)에 적합할 것으로 판단됩니다.

다만, 상업지역 내에 위치하므로 경쟁 상권의 존재 가능성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통편의시설로는 수인분당선 영통역과 다수의 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

교육 환경으로는 "영일중학교"가 북동측 인근에 위치하며, 꿈꾸는아이들유치원, 이오에스유치원이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 상업지역 내 다양한 편의시설(은행, 병원, 쇼핑시설 등)을 쉽게 이용할 수 있습니다.

주변 환경 조사 결과, 통상적인 상업지역 내에서 언급되는 시설 외 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 여러 개의 호실이 벽체 구분 없이 통합되어 하나의 상가로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 인수 후 원상복구 또는 분할 사용 시 추가적인 비용 발생 및 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

말소기준권리 하의 권리들은 소멸될 예정이나, 높은 채권 총액은 낙찰 후 절차 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

상업 시설의 특성상 경기 변동이나 상권 변화에 따른 공실 위험 및 임대 수익률 변동 가능성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 영통역 초역세권에 위치한 중심상업지역의 근린상가 물건으로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

여러 호실이 통합 운영 중인 점은 활용 방안에 따라 장점이 될 수도, 추가적인 부담이 될 수도 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차 관계의 불확실성은 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

영통역을 중심으로 형성된 탄탄한 상권 내 입지.

대규모 아파트 단지와 공공기관이 밀집하여 안정적인 고정 수요 확보 가능.

통합 사용 중인 상가로서, 규모의 경제를 통한 경쟁력 강화 또는 특화된 업종 유치 용이.

지하철역과 가까워 접근성이 뛰어나며, 유동인구 흡수 유리.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인 중 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되어 입찰가 산정 시 고려할 별도의 인수 금액은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

따라서, 본 물건의 정확한 시세 조사를 위한 현장 방문 및 인근 부동산 중개업소 상담, 유사 물건의 실거래가 비교 등을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.