나이스옥션 법원경매 수원 2024타경78230 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "영일중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 상업지역 내 근린생활시설 및 공공기관 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 수인분당선 "영통역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제113호 외 4개호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 또는 석재 뭍임 등 마감
바닥 : 타일 또는 아스타일 등 마감
천정 : 텍스 등 마감.

이용상태

- 5개호 모두 근린생활시설등으로 이용중임.
- 일련번호 5(제128호)는 평가대상이 아닌 인접 호(제118호 등)와 벽체 구분없이 일체로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형의 주상용(업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 8미터 정도의 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈꾸는아이들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이오에스유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

본건은 수원지방법원 2024타경78230 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1번지, 영통역아이파크 1층 113호이며, 현재 주소 체계로는 경기도 수원시 영통구 반달로35번길 30 (영통동)에 해당합니다.

용도는 근린상가로 분류되어 있습니다.

본건의 감정가는 274,000,000원입니다.

토지 면적은 2.76㎡ (약 0.83평)이며, 건물 면적은 17.62㎡ (약 5.33평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각으로 진행됩니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 북OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건임을 명시하고 있습니다.

1.1. 입지조건

2

영통역아이파크는 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "영일중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지와 상업 지역 내 근린생활시설, 그리고 공공기관 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 수인분당선 영통역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 원활합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 양호한 편입니다.

본건이 접한 도로는 북동측으로 노폭 약 20미터, 북서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 남서측으로 노폭 약 8미터의 보행자 도로가 있어 도로 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

2

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 9월 25일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권(금 1,788,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

다만, 등기부상의 총 채무액은 약 1,991,977,151원으로 감정가 대비 상당한 금액이 설정되어 있음을 유의해야 합니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 조석연 (마스킹: 조 )

- 보증금: 5,000,000원

- 월 차임: 500,000원

- 전입/사업자 등록일: 2021년 3월 17일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

- 특이사항: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권 및 건물 이용 현황

2

본 건물이 위치한 지역은 대단위 아파트 단지와 상업 지역이 발달한 곳으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 20층 건물이며, 본 건은 그중 1층 113호에 해당합니다.

건물 내부에서는 5개 호실(제113호 외 4개 호실)이 근린생활시설 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

특히, 본 건과 인접한 일부 호실(제128호, 제118호 등)과는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 특이사항으로, 이는 향후 이용 및 관리 측면에서 고려가 필요한 부분입니다.

주변 상업 시설들은 영통역을 중심으로 활발한 활동을 보이며, 배후 수요가 풍부한 편입니다.

1.4. 생활 정보 및 편의 시설

2

* 교통

- 수인분당선 영통역 초역세권에 위치하여 서울 강남권 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

- 다수의 버스 노선이 운행되어 광역 및 시내 이동이 용이합니다.

* 교육 시설

- 영일중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

- 꿈꾸는아이들유치원, 이오에스유치원 등 상대보호구역으로 지정된 교육시설들이 주변에 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 편의 시설

- 대단위 아파트 단지 내 상업 시설 및 주변 상권이 발달하여 다양한 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

- 공공기관 또한 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오 시설

- 현재까지 조사된 정보상, 본건 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 타 호실과의 통합 이용: 본 건(113호)이 인접 호실과 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 향후 점유 관계, 임대차 관리, 내부 구조 변경 등에 있어 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무액이 감정가 대비 상당한 규모를 차지하고 있어, 경매 과정에서의 변동 가능성 및 시장의 불안정성을 간과할 수 없습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건의 특성상, 함께 담보로 제공된 다른 부동산의 경매 진행 결과가 본 건의 낙찰가 또는 명도 과정에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 영통역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상업 지역 내 근린상가로서 투자 가치가 높습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 타 호실과의 통합 이용으로 인한 물리적/법률적 복잡성과 높은 총 채무액은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

잠재적인 리스크 요인을 충분히 인지하고, 현장 방문을 통해 실제 이용 현황 및 주변 상권 활성도를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 영통역을 이용한 탁월한 접근성과 교통망.

* 풍부한 배후 수요를 갖춘 대단위 아파트 단지 인접.

* 활성화된 상업 지역 내 위치하여 상업 시설로서의 잠재력 높음.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 낙찰 후 권리 관계가 깨끗함.

1.8. 예상 입찰가

2

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다.

정확한 시장 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 및 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현장 방문을 통한 실사 및 법률 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.