나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73655 [2] 경기도 오산시 원동 806-5 로얄프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 원동 소재"원동초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 주상복합건물, 음식점, 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 노변상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건물 내 제1층 제103호 외 3개호로서
외벽: 화강석붙임 및 몰탕위 페인팅 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감.
창호: 알미늄샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1)-3): 근린생활시설(소매점)로서 기준시점 현재는 벽체구분없이 일괄의 형태로서 공실상태임.
일련번호 4): 근린생활시설[소매점-복층(위반건축물등재됨)]로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약25미터, 남측 및 서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하여 제반 도로상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 2의 나.공법상 제한사항" 참조

공부와의 차이

본건 건물중 일련번호 1)-3)은 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 구분건물로 각각 등재되어 있으니, 현황 일련번호 1)-3)은 벽체구분없이 일괄로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경73655 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 오산시 원동 806-5 로얄프라자 1층 106호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층

토지 면적: 14.02㎡ (약 4.24평)

건물 면적: 32.13㎡ (약 9.72평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 거래 정보

감정가: 208,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "원동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 주상복합 건물, 음식점, 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 노변상가지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

원동 지역은 오산 지역에서 30~50대 연령층의 매출이 높은 상권 중 하나이며, 의료 시설이 강세를 보입니다.

지역 경제 활성화를 위한 노후상가 거리 활성화 사업 및 골목상권 활성화 사업이 진행 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로 상태는 무난하며, 본건 동측으로 폭 약 25미터, 남측 및 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접해 있습니다.

다만, 원동 지역은 대단지 아파트 입주 및 추가 개발 계획으로 인해 출퇴근 시간대 교통 체증이 심각하다는 지적이 있으며, 이에 대한 교통 대책 마련이 시급합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

현재 등기부상 채무 총액은 약 161,510,364원 수준으로 파악됩니다. 주요 권리로는 근저당, 근질권, 가압류 등이 등기되어 있습니다.

소유권 이전 내역: 박경모 (2013-02-26), 이정익 (2015-01-19), 이성진 외 1명 (2024-01-29, 공매)

주요 권리 내역:

- 근저당: 엠씨아이대부주식회사 (2024-01-29, 156,000,000원)

- 근질권: 느티나무제삼차유한회사 (2024-10-25, 156,000,000원)

- 임의경매개시결정: 안양북부새마을금고 (2024-06-14, 600,663,100원)

- 가압류: 삼호저축은행 (2024-08-13, 5,510,364원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이나 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

3.3. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 1월 29일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

원동 상권은 오산역 주변, 운암단지, 세교신도시와 함께 오산시의 주요 상권 중 하나입니다.

오산역 상권은 과거 대비 하락세도 있으나, 세교신도시 개발과 함께 상권이 점차 증가하고 있으며, 운암단지 주변 상권은 유흥 지역으로 인식되고 있습니다.

최근 오산시는 골목상권 활성화 지원 사업을 통해 원동상점가를 포함한 지역 상권 활성화를 추진하고 있습니다.

특히, 음식점 및 카페 업종의 오색전(지역화폐) 사용량이 늘어나는 추세를 보이며, 이는 해당 업종의 성장 가능성을 시사합니다.

4.2. 주변 상가 시세

주변 상가 임대 시세는 다양하게 형성되어 있습니다. 예를 들어, 19.5평(64.46㎡) 규모의 상가가 보증금 1,000만원, 월세 120만원 수준에 거래되며, 76평(251.24㎡) 규모의 대형 상가는 보증금 5,000만원, 월세 400만원 수준으로 파악됩니다.

본건 로얄프라자 1층 106호의 구체적인 시세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 원동초등학교가 위치하며, 원동어린이공원, 원동초등학교 스포츠센터 등 다양한 생활 편의 시설이 있습니다.

또한, 오산한국병원, 오산원동우체국, 오산소방서 원동119안전센터와 같은 공공 및 의료 시설이 인접해 있습니다.

대형마트(이마트 오산점) 및 영화관(CGV 오산중앙) 등 상업 시설도 가까운 거리에 있습니다.

악기 전문 도서관인 '소리울도서관'이 원동 지역에 있어 문화 시설 이용도 가능합니다.

5.2. 혐오시설

오산시는 과거 주민 기피 시설이었던 하수처리장 및 쓰레기 매립지를 '맑은터 공원' 및 반려동물 테마파크 등 시민 친화적인 공간으로 성공적으로 전환한 사례가 있습니다.

본건 물건의 직접적인 주변에는 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

본건 건물 중 일부(4호실)가 위반건축물로 등재되어 있습니다.

이는 향후 원상 복구 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등의 불이익이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 공부와의 차이

집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 구분건물로 등재된 1~3호실이 현황 벽체 구분 없이 일괄로 사용 중이라는 점은 공부와 현황이 일치하지 않는 부분입니다.

이는 향후 건물 관리 또는 재산권 행사 시 불편을 야기할 수 있습니다.

6.3. 기타 위험 요소

현재 본건은 공실 상태이며, 임대 관계가 미상입니다.

원동 지역의 심각한 교통 체증 문제는 물건 접근성 및 사업 운영에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 근린상가로, 원동초등학교 인근에 자리하고 있어 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권은 활성화 노력을 기울이고 있으며, 다양한 편의시설이 인접해 있어 생활 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 위반건축물 등재, 공부와의 차이, 공실 상태 및 임대 관계 미상, 그리고 지역 내 심각한 교통 체증 문제는 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 위반건축물 문제는 향후 추가 비용 발생 가능성이 높아 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심 내 입지: 주요 생활 편의 시설 및 학교가 인접해 있습니다.

* 상권 활성화 가능성: 지역 상권 활성화 사업 추진 및 음식점, 카페 등 업종의 성장 추세를 고려할 때 잠재적 성장 가능성이 있습니다.

* 초기 투자 비용: 감정가 2억 8백만원 대비 현재 등기부상 채무 총액 및 매각으로 소멸되는 권리를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 208,000,000원입니다.

등기부 채무 총액 및 말소기준권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수되는 임대 보증금은 고려하지 않아도 됩니다.

다만, 위반건축물 해소 및 내부 수리 비용, 현재 공실 상태 등을 감안하여 감정가 이하의 입찰을 고려해야 합니다.

9.2. 최종 제안가

위반건축물 해소 비용, 수리 비용, 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 166,400,000원 ~ 187,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

정확한 시세 및 위반건축물 관련 처리 비용에 대한 추가적인 조사 후에 최종 입찰가를 확정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.