나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82307 [2] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2019년 04월 02일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제엘106호로서,
외벽: 복합판넬 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인트 등,
창호: 알루미늄샷시 및 스텐샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 3필지 일단지의 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경82307 (2)

* 물건종별: 근린상가 (집합건물)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘103호 (신주소: 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층 103호)

* 용도: 근린생활시설 (현황 공실)

* 감정가: 963,000,000원

* 토지면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

* 건물면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울진후포수산업협동조합 (관련 사건번호 2025타경56985)

* 특이사항: 중복병합사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태:

* 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 3필지로 이루어진 사다리형 토지입니다.

* 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태:

* 본건은 남측, 북측, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리는 2023년 03월 16일 접수된 후포수산업협동조합의 근저당권(채권금액 720,000,000원)입니다.

* 본건 경매 개시 결정은 2025년 07월 22일 울진후포수산업협동조합의 임의경매 신청(수원지방법원 2025타경56985)으로 이루어졌습니다.

* 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 기흥세무서장 및 용인시의 압류 등기는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 720,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 본건은 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

* 단, '임대관계 미상' 정보가 있으므로, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 구성:

* 프리미엄원희캐슬 기흥서천은 총 10층 규모의 지식산업센터 복합 건물로, 총 734개의 호실을 보유하고 있습니다.

* 주요 용도는 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등입니다.

* 본건 위치:

* 본건은 건물 1층 엘103호에 위치한 근린생활시설 용도의 호실입니다.

* 1층 상가로서 접근성이 양호한 장점을 가집니다.

* 주변 상권:

* 인근에 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하여 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 서천고등학교 인근에 위치하여 유동인구 확보에 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

* 주변에 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 조사 필요)

* 교육시설:

* 인근에 서천고등학교가 위치하고 있습니다.

* 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 다수 분포할 가능성이 있습니다. (구체적인 정보는 추가 조사 필요)

* 교통시설:

* 차량 이용이 편리하며, 대중교통(버스정류장) 이용도 용이한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건:

* 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중임을 의미합니다.

* 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동사항이 발생할 수 있으므로, 지속적인 모니터링이 필요합니다.

* 공실 현황:

* 감정평가서상 해당 물건이 '현황 공실'로 명시되어 있습니다.

* 공실로 인해 임대 수익 발생이 지연될 수 있는 점을 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상:

* 임차인 현황에는 인수할 보증금이 없으나, '임대관계 미상'으로 기재된 정보가 있습니다.

* 실제 점유 현황 및 세부적인 권리 관계에 대한 철저한 사전 확인이 요구됩니다.

* 건축물 용도:

* 건물 전체는 지식산업센터 용도이지만, 본건은 근린생활시설 용도로 구분됩니다.

* 지식산업센터 내 상가 비율 및 업종 제한 규정 등에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건 물건과 직접적으로 인접하거나 단기간 내에 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (검색 결과, 등에서 용인시 내 다른 지역의 혐오시설 관련 내용이 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있는 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합의견

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 소재한 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 근린상가 물건입니다. 서천고등학교 인근의 우수한 입지에 자리하고 있으며, 2019년에 사용 승인을 받은 신축급 건물에 속합니다. 주변에는 주거, 업무, 상업 시설이 혼재하여 잠재적인 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 현재 공실 상태이나, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 중복병합사건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 정보는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 입지: 서천지구 내 핵심 상권으로, 다양한 배후수요를 확보할 수 있는 잠재력 있는 지역입니다.

* 건물 상태: 2019년 준공된 신축급 건물로, 건물 노후도가 낮아 관리에 용이하며 경쟁력을 갖추고 있습니다.

* 잠재력: 현재 공실 상태이나, 향후 상권 활성화 및 유동인구 증가에 따라 임대 수익 회복 가능성이 있습니다.

* 교통: 차량 이용 편리성과 함께 대중교통 이용도 용이하여 접근성이 뛰어납니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 963,000,000원

* 토지 면적: 26.19㎡ (약 7.92평)

* 건물 면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

* 본 건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁률, 그리고 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가 대비 낙찰가율은 70%~90% 범위에서 결정될 수 있으나, 이는 변동 가능한 수치입니다.

* 본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수분을 고려할 필요는 없습니다.

* 본 건은 감정가 9.63억원으로 소액 투자가 아닌 중대형 투자 건에 해당하므로, 투자 전 주변 시세 및 임대료 수준을 면밀히 파악하여 예상 수익률을 계산하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.