나이스옥션 법원경매 수원 2024타경82307 [1] 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 기흥구 농서동 소재 "서천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2019년 04월 02일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제1층 제엘106호로서,
외벽: 복합판넬 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인트 등,
창호: 알루미늄샷시 및 스텐샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중이며, 자세한 사항은 후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 3필지 일단지의 사다리형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설, 기숙사) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측, 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경82307 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층엘106호

용도: 근린상가

감정가: 844,000,000원

토지면적: 21.41㎡ (약 6.48평)

건물면적: 43.57㎡ (약 13.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

건물명: 프리미엄원희캐슬기흥서천

사용승인일: 2019년 04월 02일

구조: 철근콘크리트구조

건물 상태: 현재 공실로 파악됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 농서동에 소재한 "서천고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 복합적인 지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건의 남측, 북측, 동측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 경매 물건은 다수의 권리가 설정되었으나, 을1 근저당권(안양농업협동조합, 684,000,000원)이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부등본 요약에 따르면, 을1, 을2 근저당권 및 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 임의경매 및 압류가 말소 처리되었음을 확인할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 인수 권리 및 예상 보증금

인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 2,000,000원

전입(사업)일자: 2024년 07월 16일

대항력: 없음

비고: 임차인 정보가 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

해당 물건이 위치한 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 직주근접 수요와 배후 주거 수요가 모두 존재합니다. 또한, 주변에 다수의 근린생활시설, 업무시설이 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 건물 내 상가 정보

본건은 '프리미엄원희캐슬기흥서천' 건물 내 1층 엘106호에 위치한 근린상가입니다. 건물 자체는 지식산업센터로 운영되고 있으나, 해당 호실은 근린생활시설로 이용 가능합니다. 현재 공실 상태로 확인되어 즉시 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 문화시설

서천고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 아파트 단지 및 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (관련 자료: 등은 엔터테인먼트 시설을 언급하나, 이는 혐오시설과는 거리가 있음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 중복병합사건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 범위에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

해당 상가호실은 현재 공실 상태이므로, 성공적인 임차인 확보 및 안정적인 수익 창출을 위한 적극적인 마케팅 및 영업 활동이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2019년 준공)된 지식산업센터 내 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이지만, 주변 지역의 개발 계획 및 상주인구 증가 가능성을 고려할 때 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복병합사건이라는 점과 미확인된 지상권의 가능성은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2019년 준공)로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 서천고등학교 인근 및 주변 지역의 다양한 시설(지식산업센터, 아파트 등)은 잠재적 고객 확보에 유리합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 빠른 임차인 확보 시점부터 수익 창출이 가능합니다.

* 합리적인 입찰가를 책정한다면 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 844,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점과 현재 공실 상태임을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 590,800,000원 ~ 675,200,000원 범위에서 신중하게 검토하시기를 권장합니다. 이는 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 및 임차인 확보 비용 등을 종합적으로 고려한 제안이며, 최종 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 투자 성향에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.