나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73655 [1] 경기도 오산시 원동 806-5 로얄프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 오산시 원동 소재"원동초등학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 주상복합건물, 음식점, 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 노변상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건물 내 제1층 제103호 외 3개호로서
외벽: 화강석붙임 및 몰탕위 페인팅 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감.
창호: 알미늄샷시 창호임.

이용상태

일련번호 1)-3): 근린생활시설(소매점)로서 기준시점 현재는 벽체구분없이 일괄의 형태로서 공실상태임.
일련번호 4): 근린생활시설[소매점-복층(위반건축물등재됨)]로서 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약25미터, 남측 및 서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하여 제반 도로상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견Ⅰ의 2의 나.공법상 제한사항" 참조

공부와의 차이

본건 건물중 일련번호 1)-3)은 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 구분건물로 각각 등재되어 있으니, 현황 일련번호 1)-3)은 벽체구분없이 일괄로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1~3은 벽체 구분 없이 일괄로 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경73655 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 806-5 로얄프라자 1층 103호 (집합건물)

* 용도: 제2종 근린생활시설 (소매점)

* 감정가: 733,000,000원

* 토지 면적: 51.79㎡ (약 15.7평)

* 건물 면적: 118.70㎡ (약 35.9평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

* 특이사항:

* 일괄 매각

* 목록1~3 (103호, 104호, 105호)은 벽체 구분 없이 일괄로 사용 중

2. 입지조건

* 위치: 경기도 오산시 원동 소재 "원동초등학교" 남동측 인근에 위치

* 주변 환경: 주상복합건물, 음식점, 근린상가, 아파트 등이 혼재하는 노변상가지대

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 사정 보통)

* 도로: 본건 동측 약 25미터, 남측 및 서측 약 12미터 포장도로와 접함

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 2월 26일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을12)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 모든 권리는 말소되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상인 점을 감안할 때, 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 오산시 원동의 노변상가지대 내 위치하며, 주상복합, 근린상가, 아파트 등 다양한 업종이 혼재되어 있어 유동인구 확보에 유리한 지역입니다.

* 주요 용도: 본건은 제2종 근린생활시설로서, 현재 소매점 용도로 활용 가능합니다.

* 공실 현황: 감정평가 시점 기준, 103호, 104호, 105호 모두 공실 상태입니다.

* 건물 정보: 로얄프라자 건물은 5층 규모이며, 총 16개 호실로 구성되어 있습니다. 본건은 1층에 위치한 103호, 104호, 105호를 일괄 매각하는 건입니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: 인근 원동초등학교가 위치하며, 주변에 아파트 단지와 상업 시설이 발달해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 편의시설: 다양한 근린상가와 음식점 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반 건축물: 104호는 복층 구조로 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장 시정, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 향후 건축물 용도 변경이나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 103호, 104호, 105호는 각각 구분 건물이지만, 현황은 벽체 구분 없이 일괄로 사용 중입니다. 이는 실제 이용 상태와 공부상 현황이 달라 발생할 수 있는 문제(예: 임대차 관계, 관리비 정산 등)를 야기할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실 상태이므로, 임차인 유치 및 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공법상 제한사항: 감정평가서상 공법상 제한사항에 대한 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다. (정보 제공되지 않음)

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지와 인접한 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 로얄프라자 1층 근린상가로, 103호, 104호, 105호를 일괄 매각합니다. 입지 조건은 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 지역으로, 유동인구 확보에 유리합니다. 권리 관계는 경매로 인해 모두 소멸될 예정이라 인수 부담이 없습니다. 다만, 104호의 위반 건축물 등재 사실과 1~3호의 실제 이용 상태가 공부와 상이한 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 공실 상태이므로, 적극적인 임차인 유치 또는 내부 수리를 통해 즉시 수익화가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 매각 후 모든 권리 소멸로 안전하게 취득 가능합니다.

* 활발한 상권: 주상복합, 근린상가, 아파트 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 일괄 사용 가능성: 103~105호를 벽체 구분 없이 사용 중인 점을 고려할 때, 넓은 면적의 상가 운영이 가능합니다.

* 수익 잠재력: 공실 상태이므로, 적절한 임차인 확보 시 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 733,000,000원입니다. 예상 입찰가는 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크(위반 건축물, 공부와의 차이 등), 향후 예상 임대 수익률, 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 위반 건축물 문제 해결 및 공실 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성을 감안해야 합니다. 따라서, 감정가격을 기준으로 하되, 내부적인 투자 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.