나이스옥션 법원경매 수원 2024타경77503 [1] 경기도 화성시 반송동 91-6 그린프라자 6층601호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2024.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "석우중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층 내 제6층 제601호 외 2개호로서,

외벽 : 돌붙임 등 마감.
창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

기호 가)-다) : 위락시설(상호 : 고구려룸)로 이용 중임.

설비내역

건물 내 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(동탄(1)지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경77503(1) 사건에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경77503 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 91-6 그린프라자 6층601호

용도: 위락시설

감정가: 1,743,000,000원

토지 면적: 96.35㎡ (약 29.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 461.53㎡ (약 139.61평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변환경

본 물건은 경기도 화성시 반송동 소재 "석우중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 업무시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 해당 지역은 동탄(1)지구 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

1.2. 2.교통상황

차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

1.2. 3.토지이용계획

* 용도지역: 중심상업지역

* 지구단위계획구역: 동탄(1)지구

* 도로: 중로2류 (폭 15m-20m) (접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 성장관리권역

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 장재혁

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 10,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-10-11

* 배당신고일자: 2024-09-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인 장재혁은 대항력이 없으며, 인수 보증금이 없어 경매 낙찰 시 임차인으로 인한 추가적인 보증금 부담은 발생하지 않습니다.

1.3. 2.등기부 요약

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (접수일자 2014-06-02, 권리금액 1,140,000,000원)

* 소유권 관련: 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 임의경매로 인한 매각이 등기되어 있습니다.

* 기타 권리: 을10 근저당권 (장재혁, 200,000,000원)은 말소되었습니다. 을7 근저당권 (중소기업은행)이 말소기준권리이며, 갑18 임의경매개시결정 (중소기업은행) 및 갑19 지분압류 (화성시)는 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,340,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 없음)

본 물건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸하는 일반적인 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 동탄1지구 내 중심상업지역에 위치하며, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다. 또한, 본건 자체의 용도가 위락시설(상호: 고구려룸)로 이용 중이라는 점은 해당 지역의 상업적 기능 및 유흥/문화 시설 수요가 존재함을 시사합니다. 주변에 다수의 상업시설과 유동인구가 예상되는 지역 특성상, 해당 상권 내에서의 사업 목적에 따른 잠재력을 평가할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 지역은 상업지구로서 다양한 소매점, 식당, 카페, 은행 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 남동측 인근에 석우중학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스 정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주요 시설: 주변에는 오피스텔, 업무용 빌딩, 숙박 시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 용도 적합성: 현재 위락시설로 이용 중이나, 향후 해당 업종의 영속성 및 수익성은 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 성장관리권역, 가축사육제한구역 등의 공법상 제한사항은 상업시설 운영에 직접적인 제약이 크지 않으나, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

* 건축물 상태: 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으나, 건물 노후도 및 내부 시설의 현재 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

* 임대 관계: 명시된 임차인 외 별도 임대 관계는 미상으로 표기되어 있으나, 권리분석상 인수될 보증금은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄1지구 중심상업지역에 위치한 위락시설로, 편리한 교통과 주변 상업시설의 밀집으로 인한 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인으로 인한 인수 보증금 또한 없어 권리 분석상 매우 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 해당 물건이 위치한 지역의 상권 특성과 위락시설로서의 잠재적 수익성, 건물 상태 등을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄1지구 중심상업지역 내 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸하여 낙찰 후 명도 및 등기 절차가 비교적 간편합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분과 건물 전체를 함께 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 인수되는 부채 없음: 임차인 보증금 등 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1,743,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 상기 감정가 및 인수 보증금을 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 향후 예상 임대 수익 및 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 합리적입니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산정보다는 감정가격을 기준으로, 추가적인 부채 부담이 없다는 점을 고려하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.