나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79943 [3] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 1층120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2024.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제1층 122호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2018.12.28.)
외 벽 : 석재 및 알루미늄복합판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(3) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터), 제1.2종근린생활시설, 업무시설(사무소) 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로, 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)
3-132)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구
역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경79943 (3)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 1층 120호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 968,000,000원

* 토지면적: 15.05㎡ (약 4.55평)

* 토지지분: 15.05㎡ (약 4.55평)

* 건물면적: 46.98㎡ (약 14.21평)

* 건물지분: 46.98㎡ (약 14.21평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO (등기부상 동탄농업협동조합으로 확인됨)

* 사용승인일: 2018년 12월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하여 기본적인 주위환경은 보통임.

* 인근에 큰 병원(동탄성심병원 추정) 및 다양한 업무시설, 지식산업센터 등이 밀집해 있음.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리함.

* 경부고속도로, 수도권 제2순환고속도로 등 주요 고속도로 접근성이 좋으며, 동탄대로, 기흥로 등 주요 도로망을 이용하기 편리함.

2.3. 건물구조

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제1층 122호이며, 외벽은 석재 및 알루미늄복합판넬, 창호는 샷시로 마감됨.

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 이용이 편리함.

2.4. 토지형상 및 이용상태

* 사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활시설, 업무시설(사무소) 부지로 이용 중임.

2.5. 인접 도로상태

* 본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로, 남측으로 세로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활함.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)) 등에 속하며, 대로3류, 중로3류 등 다양한 도로에 접하고 있음.

* 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (2023-10-16)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수 보증금

* 0원

3.4. 임차인 현황

* 유한회사동원유통 (대표: 김미향)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업자등록일: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 경매 절차를 통해 배당받을 예정임.

3.5. 등기부요약

* 갑6: 소유권이전5번신탁등기말소 (2023-10-16)

* 갑7: 소유권이전 (2023-10-16)

* 을1: 근저당권 (2023-10-16, 농업협동조합자산관리회사, 2,520,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 임의경매 (2024-07-17, 동탄농업협동조합, 2,120,802,844원) - 본건 경매 개시

* 갑9: 압류 (2024-08-26, 동화성세무서장)

* 갑10: 가압류 (2024-09-26, 중소기업은행, 20,896,390원)

* 갑11: 압류 (2025-11-24, 화성시)

* 갑12: 압류 (2026-07-09, 영등포구)

* 등기부채권 총액: 2,540,896,390원

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 경기도 화성시 영천동 일대는 동탄2지구에 속하며, 신도시 개발과 함께 조성된 복합 상업 및 업무지구의 특징을 보임.

* 주변에 다수의 근린생활시설 및 업무시설, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 해당 지역의 경제 활동이 활발할 것으로 예상됨.

* 루체스타비즈와 같은 집합상가는 다양한 업종의 소상공인 및 사업자들이 입점하기 좋은 환경을 제공함.

* 주변 교통망이 발달해 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편이며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

* 11자상가 등이 인근에 있어 상업시설 이용이 편리하다는 의견이 있음.

* 주변에는 어플라이드 머티어리얼즈 코리아 등 기업들이 입주해 있어 업무 관련 수요가 존재함.

5. 생활정보

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 이용이 편리함.

* 인근에 동탄성심병원 추정되는 큰 병원이 있어 의료 서비스 이용이 용이할 수 있음.

* 직주근접 환경: 주변에 업무시설 및 지식산업센터가 많아 직장인들의 상업 시설 이용에 편리한 환경을 제공할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 신축 건물이며 주변에 유사한 상가 및 업무시설이 많아 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 경쟁 심화: 동탄2신도시 내 상업지구의 특성상 경쟁이 치열할 수 있음.

* 임대 수요 변동: 지역 개발 상황이나 경기 변동에 따라 임대 수요가 변동될 수 있음.

* 관리비 및 공과금: 임대 시 관리비 및 공과금 부담이 있을 수 있으므로 사전에 확인이 필요함.

* 주변 시설: 대규모 병원 등이 인근에 있어 유동인구는 많을 수 있으나, 상가 업종과의 연관성을 고려해야 함.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 현시점 기준 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시의 신흥 상권에 위치한 근린상가로, 비교적 최신 건물이며 교통 접근성이 양호한 편임.

* 토지 및 건물 면적이 적절하여 소규모 창업이나 사무실 용도로 활용하기에 적합함.

* 권리관계가 복잡하지 않고 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 비교적 안전한 권리 분석이 가능함.

* 인근의 상업 및 업무시설 밀집 지역이라는 점은 긍정적이나, 경쟁 심화 및 공실 위험 등은 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시 내 유망 상권 입지

* 비교적 신축 건물 (2018년 사용승인)

* 적절한 면적으로 소형 사업체 및 개인 점포 운영에 용이

* 주변 개발 호재 및 잠재적 성장 가능성

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 968,000,000원임.

* 낙찰 시 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

* 주변 시세, 공실률, 향후 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋으며, 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 결정하는 경우가 많으나, 본 건의 시장 상황에 따라 달라질 수 있음.

* 본 보고서 작성 시점에서는 정확한 시세 조사가 불가능하므로, 감정가 968,000,000원을 기준으로 낙찰가율 80%를 적용한다면 약 774,400,000원 선에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 단순 참고용이며 실제 입찰 시에는 신중한 판단이 필요함.

* 정확한 예상 입찰가는 주변 실거래가, 임대료 수준, 유사 물건의 경매 낙찰가율 등을 추가적으로 조사한 후 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.