나이스옥션 법원경매 수원 2024타경81526 [1] 경기도 화성시 향남읍 구문천리 100-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리 소재 "발안일반산업단지" 남측 인근에 위치하며, 인근으로 중소규모의 공장 및 창고, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통이용은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남측으로 인접필지 구문천리 626-12번지에 개설된 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한) <가축 분뇨의 관리 및 이용에관한법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제3구역(전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2017.06.12)
외벽 : 판넬 마감 등
내벽 : 판넬 마감 등
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중입니다.
자세한 이용상황은 후첨 "건물개황도 및 임대상황"참고 바랍니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외건물 기호(㉠-㉦)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지상에 컨테이너박스 3기가 소재하나 이동이 용이하므로 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경81526 (1)

2.2. 소재지

경기도 화성시 향남읍 구문천리 100-1

2.3. 용도

공장

2.4. 감정가

824,967,000원

2.5. 토지 면적

928. 00㎡ (약 280.72평)

2.6. 건물 면적

185. 00㎡ (약 55.96평)

2.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.8. 경매 구분

부동산강제경매

2.9. 채권자

김OO

2.10. 특이사항

공동담보

2.11. 주의사항

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 지상에 컨테이너박스 3기가 소재하나 이동이 용이하므로 매각에서 제외

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 향남읍 구문천리에 소재한 "발안일반산업단지" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 중소규모의 공장, 창고, 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 토지 형태 및 이용 상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 공업용 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

남측으로 인접 필지(구문천리 626-12번지)에 개설된 노폭 약 5-6미터 내외의 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

1.1. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 비행안전제3구역 (전술)(비행안전구역제3구역 해발 140m 이하 협의업무 위탁(2016. 9. 9.))

* 성장관리권역

1.1. 6. 주변 시설 및 혐오시설 정보

인근에 발안일반산업단지가 위치하고 있으며, 산업단지 내 또는 주변 지역에서 폐기물 처리 시설 및 소각 시설 관련 논의가 주민들의 의견과 함께 언급되고 있습니다. 구체적으로는 발안산단 소각시설 증설에 대한 주민 반발이 있었으며, 과거 구문천리 폐기물처리업체에서 대형 화재가 발생한 사례도 있습니다. 혐오시설로 분류될 수 있는 시설들의 존재 가능성은 있으나, 본건과 직접적으로 인접하여 부정적인 영향을 미친다고 볼 만한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 소각장 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황 요약

본 물건은 다수의 채권 관계가 등기되어 있었으나, 현재 대부분의 권리가 '말소' 처리된 상태로 확인됩니다. 이는 경매 절차를 통해 해당 권리들이 소멸될 예정임을 시사합니다.

1.2. 2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 모두 '발안농업협동조합'의 근저당권(채권액 420,000,000원, 접수일자 2020-09-25)이 말소기준권리로 작용하며, 이보다 선순위인 소유권 이전 등의 권리를 제외한 대부분의 후순위 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 3. 현재 진행 중인 경매 개시 결정

본 경매는 '김OO(김용준)' 채권자의 강제경매 개시 결정(채권액 31,905,260원, 접수일자 2024-07-29)에 의해 진행 중입니다.

1.2. 4. 인수되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 현재로서는 인수되는 권리가 없는 것으로 보입니다.

1.2. 5. 제시외 건물

건물 상 제시외 건물(컨테이너박스 3기)이 존재하나, 이동이 용이하여 매각 대상에서 제외되었습니다.

1.2. 6. 총 채권액 (등기부 기준)

약 683,493,945원

1.3. 상권분석

본 물건은 발안일반산업단지 인근에 위치하여 산업 활동 및 물류 거점으로서의 잠재력을 지니고 있습니다. 주변에 다양한 규모의 공장 및 창고가 밀집해 있어 관련 산업 생태계가 형성되어 있습니다. 다만, 농경지 및 단독주택 등도 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 보통 수준으로 파악됩니다. 차량 접근이 용이하여 물류 이동 등 산업 활동에 필수적인 기반은 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 산업 단지 인접: 발안일반산업단지 인근에 위치하며, 과거 화재 발생 및 소각 시설 증설 관련 민원이 제기된 이력이 있어 해당 산업 활동으로 인한 환경적 요인(소음, 악취, 대기질 등)에 대한 고려가 필요합니다.

* 컨테이너 제외: 지상 컨테이너 3기는 매각 대상에서 제외되므로, 해당 부분을 활용하고자 할 경우 별도의 조치가 필요합니다.

* 임대 정보 미상: 건물 이용 상태는 제조업소로 파악되나, 임대 현황 및 보증금, 차임 등이 미상으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 향남읍의 산업단지 인근에 위치한 공장용지로서, 차량 접근성과 산업 활동 인프라 측면에서 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각이며, 다수의 권리가 말소될 예정이라 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 그러나 자연녹지, 비행안전구역 등의 토지 이용 제한과 산업 단지 인접으로 인한 잠재적 환경 리스크, 그리고 임대 정보 미상 등의 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업 단지 접근성: 발안일반산업단지와 인접하여 관련 업종의 사업체 운영이나 물류 거점으로 활용 가치가 높습니다.

* 토지 활용: 사다리형의 평탄한 토지로, 공장 및 부대시설 증축 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 복잡한 권리 승계 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 824,967,000원입니다. 경매는 일반적으로 감정가 이하에서 진행될 가능성이 있으며, 최근 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 본 물건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으나, 제시외 물건(컨테이너) 제외 등 추가적인 고려 사항이 있습니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 약 7억 원대 중반에서 8억 원대 초반 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 전략적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다. 이는 시세 및 현장 조사를 통해 재검증이 필요한 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.