나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79943 [2] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2024.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제1층 122호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2018.12.28.)
외 벽 : 석재 및 알루미늄복합판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(3) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터), 제1.2종근린생활시설, 업무시설(사무소) 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로, 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)
3-132)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구
역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경79943 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

소재지: 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 1층121호

용도: 근린상가

감정가: 954,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 15.05㎡ (약 4.55평)

토지지분: 15.05㎡ (약 4.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.98㎡ (약 14.21평)

건물지분: 46.98㎡ (약 14.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축정보

사용승인일: 2018.12.28.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제1층 121호 (제시된 정보에는 121호이나, 건물 구조에는 122호 외 2개호로 기재되어 있어, 실제 현황은 반드시 확인 필요)

외벽: 석재 및 알루미늄복합판넬 붙임 마감

창호: 샷시 창호

1.4. 이용상태

본건(기호 1-3)은 공히 근린생활시설로 이용중임.

1.5. 설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통으로 판단됨.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로, 남측으로 세로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 준주거지역(동탄2지구)

* 기타: 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m), 중로3류(폭 12m-15m) 접함, 가축사육제한구역, 도로구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구

2.5. 주변시설 및 혐오시설

주변은 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재된 상업지역으로, 대규모 주거단지 및 동탄2신도시 인프라 접근성이 양호한 편임. 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 인지되지는 않으나, 개발 계획 및 지역 특성상 변화 가능성은 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 10월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)임.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됨. 구체적으로 다음과 같은 권리들이 소멸될 예정임.

* 갑8: 동탄농업협동조합의 임의경매 (2024-07-17)

* 갑9: 동화성세무서장의 압류 (2024-07-17)

* 갑10: 중소기업은행의 가압류 (2024-09-26)

* 갑11: 화성시의 압류 (2025-11-24)

* 갑12: 영등포구(서울특별시)의 압류 (2026-07-09)

상기 명시된 권리들은 모두 말소 예정임.

3.3. 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음"으로 기재되어 있어, 등기부상 권리 중 인수해야 할 사항은 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계: 미상임.

3.5. 주의사항

임대관계가 미상이므로, 잠재적인 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 따른 보증금 또는 차임 관련 인수 여부 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 밀집도

본건은 동탄2지구 내 루체스타비즈 상가로, 주변에 다수의 근린생활시설 및 업무시설, 지식산업센터가 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지임.

4.2. 업종 분석

본건의 용도인 근린상가는 주변 상업 및 업무시설 종사자, 거주민을 대상으로 하는 업종(식당, 카페, 편의점, 학원, 병원 등)에 적합하며, 지역 상권 활성화에 따른 추가적인 가치 상승 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건축물 현황

사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 확보됨. 14층 건물 내 1층 상가로 접근성이 용이함.

5.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 위치해 있으며, 차량 이동 시 주요 상업지구 및 동탄IC 접근이 용이하여 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 임대 관계

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 이에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요함.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 침체 또는 지역 내 신규 공급 증가 시 상가 공실률 상승 및 임대료 하락의 가능성이 존재함.

6.3. 법적/행정적 제약

토지이용계획에 명시된 다양한 용도지역, 지구단위계획, 도로 관련 규제 등은 향후 건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동의 동탄2지구 내 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함. 건물 구조 및 외관 상태 양호하며, 주변 상권 활성화 가능성이 높음. 다만, 임대차 관계가 불분명하여 명도 및 잠재적 인수 비용 발생 가능성에 대한 주의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄2지구 내 중심상업지역에 위치하여 접근성 및 배후수요 우수

* 현황: 근린생활시설 및 업무시설, 지식산업센터 등 다양한 용도의 건물들이 밀집한 지역

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물 상태

* 개발 잠재력: 동탄2신도시의 지속적인 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 감정가는 954,000,000원이며, 이는 토지와 건물의 가치를 종합적으로 평가한 금액입니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 임대차 관계가 미상이므로 실제 인수 비용 발생 여부 및 명도 관련 사항을 추가적으로 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 최근 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 상권 분석 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.