나이스옥션 법원경매 수원 2024타경79943 [1] 경기도 화성시 영천동 836-2 루체스타비즈 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2024.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제1층 122호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2018.12.28.)
외 벽 : 석재 및 알루미늄복합판넬 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1)-(3) 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터), 제1.2종근린생활시설, 업무시설(사무소) 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로, 동측으로 소로, 남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)
3-132)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구
역<도로법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제1층 122호에 해당하며, 2018년 12월 28일에 사용 승인되었습니다. 건물 외벽은 석재 및 알루미늄복합판넬로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.5. 토지 형상 및 이용상태

토지는 사다리형의 평지로, 현재 공장(지식산업센터), 제1.2종근린생활시설, 업무시설(사무소) 부지로 이용되고 있습니다.

2.6. 인접 도로 상태

본건 서측으로는 광대로, 동측으로는 소로, 남측으로는 세로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.7. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로3류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등에 해당하여 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 10월 16일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)이며, 채권 최고액은 2,520,000,000원입니다. 현재 수원지방법원의 임의경매개시결정 (갑8)이 진행 중이며, 채권액은 2,120,802,844원입니다. 기타 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 등기되어 있었으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사아리울푸드 (왕 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-07

* 대항력: 없음

* 비고:

임대관계는 미상이며, 임차인 왕 는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수 보증금

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 동탄2신도시의 계획적인 상업 및 업무지구 내에 위치하고 있습니다. "루체스타비즈"는 2018년 준공된 현대적인 건물로, 주변에는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 잠재적인 고객 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 택지개발지구 내에 자리하고 있어 지역 발전과 함께 상권이 활성화될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 상업 및 업무시설이 밀집된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 왕 는 대항력이 없으나 보증금 10,000,000원이 존재하며, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 명확히 파악되지 않아, 공실 위험 및 실제 임대 수익률 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동 소재 "루체스타비즈" 내 1층 근린상가로, 기흥동탄IC 인근에 위치하여 접근성이 우수합니다. 2018년 준공된 신축급 건물로 건물 상태는 양호하며, 주변 상업 및 업무 시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 동탄2신도시 내 핵심 상업/업무지구에 위치하며, "기흥동탄IC" 인근으로 교통 및 접근성이 매우 우수합니다.

* 상품성: 2018년 준공된 현대적 건물로, 건물 자체의 경쟁력이 있습니다.

* 미래 가치: 택지개발지구 내 위치하여 장기적인 지역 발전 및 상권 성장에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적 임대 수익 기대: 풍부한 배후 수요와 활성화된 상권을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,386,000,000원입니다. 인수해야 할 별도의 보증금이나 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 감정가를 기준으로 주변 시세, 예상 임대 수익률, 공실률, 명도 용이성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.