나이스옥션 법원경매 수원 2024타경83584 [1] 경기도 수원시 영통구 원천동 366-27 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 어반 · 평가일 2024.08.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 영통초등학교 북측에 위치하며, 인근은 다세대주택, 다가구주택, 및 근리생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

등고평탄한 부정형의 토지로서 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 3-4m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건기호 1 : 도시지역 , 일반공업지역 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
본건기호 2 : 도시지역 , 일반공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물로서
외벽 : 석재타일붙임 등 마감
내벽 : 타일 등 마감
바닥 : 타일등 마감
창호 : 플라스탁 샷시창호 등 임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비등이 되어있음.

부합물 및 종물

내부구조도 참고

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1. 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2024타경83584 (1) 사건의 경매 물건에 대한 정보를 종합하여 작성되었습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경83584 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 원천동 366-27

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 3,040,135,780원

* 토지면적: 461.00㎡ (약 139.46평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 716.99㎡ (약 217.20평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 용인중앙새마을금고 (추정)

* 특이사항: 선순위지상권, 공동담보, 지분매각, 일괄매각

* 주의사항: 1. 일괄매각, 2. 토지 목록1. 지분매각임

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 영통구 원천동에 소재하며, 영통초등학교 북측에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다.

* 사용 승인일: 2018년 6월 20일

* 주요 용도: 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 수원시 영통구 지역은 전통적으로 주거 및 교육 환경이 잘 조성된 지역으로 알려져 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 을구 6번 근저당권 (접수일자 2018.04.05, 채권액 1,196,000,000원, 채권자: 용인중앙새마을금고)이 말소기준권리가 됩니다. 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 목록2. 을구 순위 2번 지상권 설정등기(2017.5.31.접수)는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 그러나 지상권자인 신청채권자(용인중앙새마을금고)의 말소동의서가 제출되어 있어, 이 지상권 역시 말소될 가능성이 높습니다. (이 경우 인수되는 권리가 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-29

* 확정일자: 2018-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권(을2) 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-03-25

* 확정일자: 2024-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권(을7) 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 서

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-16

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 있으나, 건물 등기부상 주택임차권 등기 여부는 명확히 확인되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 신

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-23

* 확정일자: 2023-10-23

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권(을8) 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 원

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-29

* 확정일자: 2019-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권(을3) 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-20

* 확정일자: 2023-09-11

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권(을4) 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-27

* 확정일자: 2018-07-06

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권 등기 여부는 명확히 확인되지 않았습니다. 금액이 있으나, 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 임

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-18

* 확정일자: 2019-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권(을6) 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2020-09-04

* 확정일자: 2020-09-04

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권(을5) 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 피

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2018-08-10

* 확정일자: 2024-04-25

* 대항력: 없음

* 비고: 건물 등기부상 주택임차권 등기 여부는 명확히 확인되지 않았습니다. 금액이 있으나, 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 영통초등학교 인근에 위치하며, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 유동인구가 꾸준하며, 지역 내 소규모 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 상권: 근린생활시설이 산재해 있어 소규모 점포 이용에 불편함이 없으며, 영통지구의 개발 및 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

* 수익성: 다가구주택으로서 다수의 임차인이 거주할 수 있는 구조이므로, 적절한 관리 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 영통초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 주요 도로 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본 경매 물건은 토지의 일부 지분(411.374㎡ / 461.00㎡, 약 89.23%)만을 매각 대상으로 하며, 건물은 전체 매각됩니다. 이는 토지 소유와 건물 소유 간의 복잡성을 야기할 수 있으며, 향후 토지 사용 및 개발에 있어 다른 토지 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 선순위 지상권: 등기부상 선순위 지상권이 존재하나, 채권자의 말소 동의가 있어 소멸될 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다.

* 다수의 임차인: 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 다소의 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 영통구의 핵심 지역에 위치한 다가구주택으로, 우수한 교육 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 높게 형성되어 있으나, 임차인의 보증금 인수 부담이 없고 선순위 권리인 지상권이 말소될 가능성이 높아 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 토지의 지분 매각이라는 특수성을 고려할 때, 향후 토지 소유와의 관계 설정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 수원시 영통구의 중심부에 위치하며, 영통초등학교 등 교육 시설과 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 다가구주택으로서 다수의 임차인 확보를 통해 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없고, 선순위 지상권도 말소될 예정이라 인수 부담이 적습니다.

* 미래 가치: 지역 개발 및 생활 인프라 확충에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(3,040,135,780원)를 기준으로 하되, 시장 조사와 본 물건의 잠재적 리스크(특히 토지 지분 매각)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 시장 가치와 투자 수익률을 면밀히 분석하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰에 참여하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 시세 조사, 그리고 본 물건의 명도 가능성 및 예상 소요 기간 등을 종합적으로 판단한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.