나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54248 [2] 경기도 수원시 권선구 고색동 1094 디에이치테크타워 5층510호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 ""고현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는
수원일반산업단지내 중소규모의 공장, 창고, 지식산업센터, 근린생활시설등이 소재하는 지
역으로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제5층 제509호외 1개호 로서,

외벽:석재,타일,강화유리창마감등.
내벽:벽지도배 및 타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

현황 본건 기호1,2 공히 각 오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, CCTV설비, 개별
난방설비, 도시가스설비, 주차장시설등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 대로, 서측으로 중로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭15
m~20m)(접합), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 지방산업단지, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장상 용도는 ""의원""이나 현황은 위(4)과 같음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54248 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 1094 디에이치테크타워 5층 510호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 오피스텔로 이용중)

감정가: 103,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

토지지분: 17.063㎡ (약 5.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물지분: 33㎡ (약 9.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동에 소재하는 DH테크타워 내에 위치하고 있습니다.

주변에는 수원일반산업단지 내 중소규모 공장, 창고, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 고현초등학교가 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로 대로, 서측으로 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반공업지역, 시가지경관지구, 비행안전제5구역, 지방산업단지, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 07월 24일 신한은행 근저당권 (채권액 87,600,000원)

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임의경매 개시결정 등기(2025타경54248)가 2025년 02월 03일에 등기되어 있으며, 채권자는 유에스제십사차유동화전문입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매 등의 권리 변동이 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 DH테크타워는 수원일반산업단지 내에 자리하고 있으며, 주변에 다수의 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 배후수요가 존재합니다.

인근 부동산 매물 정보에 따르면, 고색동 일대 오피스텔의 전용면적 8.4평(약 27㎡) 매매가가 1억 1천만원 수준으로 확인됩니다. 또한, 비슷한 시기(2018년 준공)의 'DH테크타워' 관련 정보에서는 1인 소형 사무공간(워크룸)으로 공급되었으며, 투자금액 7천만원대, 분양가 1억 3천만원대 등으로 제시된 바 있습니다.

주변 상가 임대 물건들을 보면 1층 코너 상가 전용 21평이 월세 2000/130만원에 나와 있어, 상업시설의 임대 수요도 일부 존재함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 북측 대로, 서측 중로에 접해있습니다.

* 편의시설: 수원일반산업단지 내에 위치하여 주변에 산업단지 관련 시설 및 근린생활시설이 있습니다. 인근 대형병원(덕산병원) 조성 중이라는 정보도 있습니다.

* 주거환경: 공장, 지식산업센터 등이 주를 이루는 지역으로, 주거 환경은 일반적인 산업단지 주변 환경과 유사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '의원'이나 실제 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 재산권 행사나 건축물 관련 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 과거 자료에 따르면, 고색동 일대에 음식물자원화시설과 같은 시설이 위치하여 악취 민원이 발생했던 사례가 있습니다. 현재는 해당 시설 운영 및 관리가 개선되었을 수 있으나, 잠재적인 악취 문제는 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 인수 여부와 관계없이 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 다만, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 임대인의 지위에 따른 보증금 인수 위험은 없어 보입니다.

* 감정평가 및 시세 변동: 감정가는 103,000,000원이나, 실제 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원일반산업단지 내 DH테크타워에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자들을 주요 배후 수요로 하고 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트 구조로 6층 건물 내 5층에 위치하며, 기본적인 생활 및 업무 설비가 갖추어져 있습니다. 집합건축물대장상 용도와 현황의 차이가 있으나, 이는 특이사항으로 인지될 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 정리되어 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다. 다만, 주변에 과거 악취 민원이 있었던 음식물 처리 시설이 위치한 이력이 있어, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 전반적으로 산업단지 내의 입지적 특성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후수요: 수원일반산업단지 및 인근 IT·BT 첨단기업 단지(수원 델타플렉스)의 풍부한 직주근접 수요를 확보하고 있습니다.

* 우수한 교통 및 도로 접근성: 북측 대로, 서측 중로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용도 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 저평가 가능성: 집합건축물대장상 용도 불일치 및 과거 혐오시설 관련 이슈로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 제공된 감정가 103,000,000원을 기준으로, 유사 면적/유사 건물의 시세 정보를 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 103,000,000원

* 주변 오피스텔 매매 사례 (전용 8.4평 기준): 110,000,000원

* DH테크타워 초기 공급가 (워크룸 기준, 투자금 7천만원대~):

감정가는 103,000,000원으로, 현재 매매 시세로 추정되는 110,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 또한, DH테크타워 공급 당시 소형 워크룸의 경우 7천만원대부터 투자가 가능했던 점을 고려하면, 본건의 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

일반적으로 경매 물건의 경우 시장가 대비 70~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 다만, 본건의 경우 현황과 공부상 용도 불일치, 과거 혐오시설 관련 이슈 등의 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이로 제안합니다.

* 90,000,000원 (시세 대비 약 82%, 감정가 대비 약 87%): 잠재적 리스크 해소 및 시세차익 확보를 위한 적극적인 입찰가.

* 100,000,000원 (시세 대비 약 91%, 감정가 대비 약 97%): 권리관계의 안전성과 더불어 시세에 근접한 가격으로 안정적인 투자를 원할 경우의 상단 입찰가.

최종 입찰가는 본건에 대한 현장 방문, 주변 시세 추가 조사, 권리관계에 대한 심층 분석 등을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54248 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 고색동 1094 디에이치테크타워 5층 510호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 용도는 의원이나 현황은 오피스텔로 이용중)

감정가: 103,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

토지지분: 17.063㎡ (약 5.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물지분: 33㎡ (약 9.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 고색동에 소재하는 DH테크타워 내에 위치하고 있습니다.

주변에는 수원일반산업단지 내 중소규모 공장, 창고, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

인근에 고현초등학교가 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로 대로, 서측으로 중로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반공업지역, 시가지경관지구, 비행안전제5구역, 지방산업단지, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 07월 24일 신한은행 근저당권 (채권액 87,600,000원)

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임의경매 개시결정 등기(2025타경54248)가 2025년 02월 03일에 등기되어 있으며, 채권자는 유에스제십사차유동화전문입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매 등의 권리 변동이 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 DH테크타워는 수원일반산업단지 내에 자리하고 있으며, 주변에 다수의 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 배후수요가 존재합니다.

인근 부동산 매물 정보에 따르면, 고색동 일대 오피스텔의 전용면적 8.4평(약 27㎡) 매매가가 1억 1천만원 수준으로 확인됩니다. 또한, 비슷한 시기(2018년 준공)의 'DH테크타워' 관련 정보에서는 1인 소형 사무공간(워크룸)으로 공급되었으며, 투자금액 7천만원대, 분양가 1억 3천만원대 등으로 제시된 바 있습니다.

주변 상가 임대 물건들을 보면 1층 코너 상가 전용 21평이 월세 2000/130만원에 나와 있어, 상업시설의 임대 수요도 일부 존재함을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 북측 대로, 서측 중로에 접해있습니다.

* 편의시설: 수원일반산업단지 내에 위치하여 주변에 산업단지 관련 시설 및 근린생활시설이 있습니다. 인근 대형병원(덕산병원) 조성 중이라는 정보도 있습니다.

* 주거환경: 공장, 지식산업센터 등이 주를 이루는 지역으로, 주거 환경은 일반적인 산업단지 주변 환경과 유사합니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 '의원'이나 실제 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 재산권 행사나 건축물 관련 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 과거 자료에 따르면, 고색동 일대에 음식물자원화시설과 같은 시설이 위치하여 악취 민원이 발생했던 사례가 있습니다. 현재는 해당 시설 운영 및 관리가 개선되었을 수 있으나, 잠재적인 악취 문제는 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 인수 여부와 관계없이 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 다만, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원이므로 임대인의 지위에 따른 보증금 인수 위험은 없어 보입니다.

* 감정평가 및 시세 변동: 감정가는 103,000,000원이나, 실제 시장 상황에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원일반산업단지 내 DH테크타워에 위치한 오피스텔로, 산업단지 종사자들을 주요 배후 수요로 하고 있습니다. 건물은 철골철근콘크리트 구조로 6층 건물 내 5층에 위치하며, 기본적인 생활 및 업무 설비가 갖추어져 있습니다. 집합건축물대장상 용도와 현황의 차이가 있으나, 이는 특이사항으로 인지될 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 정리되어 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다. 다만, 주변에 과거 악취 민원이 있었던 음식물 처리 시설이 위치한 이력이 있어, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 전반적으로 산업단지 내의 입지적 특성을 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 배후수요: 수원일반산업단지 및 인근 IT·BT 첨단기업 단지(수원 델타플렉스)의 풍부한 직주근접 수요를 확보하고 있습니다.

* 우수한 교통 및 도로 접근성: 북측 대로, 서측 중로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용도 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 매각으로 인해 소멸되는 권리만 존재하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 저평가 가능성: 집합건축물대장상 용도 불일치 및 과거 혐오시설 관련 이슈로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 제공된 감정가 103,000,000원을 기준으로, 유사 면적/유사 건물의 시세 정보를 참고하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 103,000,000원

* 주변 오피스텔 매매 사례 (전용 8.4평 기준): 110,000,000원

* DH테크타워 초기 공급가 (워크룸 기준, 투자금 7천만원대~):

감정가는 103,000,000원으로, 현재 매매 시세로 추정되는 110,000,000원과 큰 차이가 없습니다. 또한, DH테크타워 공급 당시 소형 워크룸의 경우 7천만원대부터 투자가 가능했던 점을 고려하면, 본건의 감정가는 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다.

일반적으로 경매 물건의 경우 시장가 대비 70~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 다만, 본건의 경우 현황과 공부상 용도 불일치, 과거 혐오시설 관련 이슈 등의 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위를 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이로 제안합니다.

* 90,000,000원 (시세 대비 약 82%, 감정가 대비 약 87%): 잠재적 리스크 해소 및 시세차익 확보를 위한 적극적인 입찰가.

* 100,000,000원 (시세 대비 약 91%, 감정가 대비 약 97%): 권리관계의 안전성과 더불어 시세에 근접한 가격으로 안정적인 투자를 원할 경우의 상단 입찰가.

최종 입찰가는 본건에 대한 현장 방문, 주변 시세 추가 조사, 권리관계에 대한 심층 분석 등을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.