나이스옥션 법원경매 수원 2025타경50369 [1] 경기도 화성시 목동 477 동탄2신도시베라체 2142동 17층1704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 목동 소재 ""동탄목동초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 골프클럽 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 내 제17층 제1704호로서,
(사용승인일: 2018-10-04),
외벽 : 시멘트 몰탈 후 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임(후첨 내부구조도 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 엘리베이터, 소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-46)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(목동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(목동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화성오산교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경50369 (1)

소재지: 경기도 화성시 목동 477 동탄2신도시베라체 2142동 17층1704호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일: 2018-10-04

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 513,000,000원

토지면적: 50.23㎡ (약 15.20평)

토지지분: 50.2294㎡ (약 15.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평) (전용면적)

건물지분: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

*참고: 공급면적(분양면적)은 별도 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경기도 화성시 목동 소재 "동탄목동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트단지, 근린생활시설, 골프클럽 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구 지정 현황

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(목동초등학교, 목동중학교, 화성오산교육지원청 관련), 토석채취제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2019-01-03, 60,500,000원)

경매개시결정등기: 주택도시보증공사 강제경매 (갑3, 2025-01-06, 320,000,000원)

등기부채권 총액: 380,500,000원 (해당 정보 기준)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-18

확정일자: 2021-05-27

배당신고일자: 2023-07-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-10-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리 분석

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 김 의 경우 배당신고를 하였고 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 이선 역시 대항력이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 동탄목동초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖춰져 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 비교

최근 실거래가 기준으로 유사 면적(전용 59㎡)의 경우 약 5.4억원 ~ 5.9억원 수준에서 거래가 이루어진 것으로 확인됩니다. 본건의 감정가는 513,000,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

동탄2신도시베라체 아파트 단지는 2018년 10월에 건축 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다. 본건은 19층 중 17층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 지역난방, 엘리베이터, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 교육 시설

단지 북측 인근에 동탄목동초등학교가 위치하여 초등 교육 시설 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본건은 강제경매 사건으로 진행 중이며, 등기부상 다수의 권리 변동이 있었으나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 두 명 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 위험은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계는 미상임으로 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

검색 결과, 화성시 내 다른 지역(서신면, 비봉면 등)에서 폐기물 매립장, 소각장 등 혐오시설 설치 관련 주민 반대 사례가 다수 확인되었습니다. 그러나 본건 소재지인 목동 477 동탄2신도시베라체 아파트 단지 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 단지 내 층간소음 및 외부 소음으로 인한 불편함이 일부 언급되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 동탄2신도시 내 신축급 아파트로, 생활 편의시설 및 교육 환경이 우수하고 교통 여건 또한 양호합니다. 감정가가 주변 시세 대비 다소 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어 낙찰 시 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 화성시 전반에 걸쳐 혐오시설 관련 이슈가 있으므로, 본건 주변 지역의 개발 계획 및 환경 요인을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

* 동탄2신도시의 우수한 입지 및 인프라

* 비교적 최근 연식(2018년)의 신축급 아파트

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가

* 명확한 권리관계 및 인수되는 보증금 없음

9. 예상 입찰가

유사 면적 아파트의 최근 실거래가(약 5.4억 ~ 5.9억원) 및 본건 감정가(5.13억원)를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 5.3억원 ~ 5.7억원 범위로 예상됩니다. 다만, 이는 시장 상황, 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.