나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1306 [3] 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 1층143호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""경부고속도로 기흥동탄IC"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트형공장, 근린상가, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건빌딩까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상15층 건물 내 3층 에이301호 외 (3개호)로서
외벽: 석재붙임
내벽: 내부 인테리어
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1, 2): 오피스텔
기호3): 사무실로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주창장이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 사무소, 오피스텔, 제1종 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로 , 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-132)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 도로구역<도로법> , 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1306 (3)

소재지: 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 1층 143호

용도: 오피스텔

감정가: 685,000,000원

토지면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

건물면적: 42.90㎡ (약 12.97평) (공급면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, 주변은 아파트형공장, 근린상가, 오피스텔 등이 혼재된 지역입니다. 경부고속도로 기흥동탄IC 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

교통상황:

본건 빌딩까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-19

* 확정일자: 2025-05-19

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 없음

집합건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 수협은행 근저당권 (접수일자: 2019-11-22, 권리금액: 393,600,000원)

* 경매개시결정: 수협은행 임의경매 (접수일자: 2025-06-13, 권리금액: 519,238,240원)

* 기타 권리: 동화성세무서장 압류 (접수일자: 2025-12-12)

인수 보증금 합계:

0원

1.3. 상권분석

건물 개요:

본 건물은 철근콘크리트구조의 평지붕 지하2층/지상15층 건물로, 2019년에 준공되었습니다. 본건은 1층 143호입니다. (참고: 감정평가서 요약에는 건물 구조 설명 시 3층으로 언급되어 있어, 실제 현황 확인이 필요합니다.)

토지 이용 현황:

본건이 속한 토지는 대체로 사다리형이며, 사무소, 오피스텔, 근린생활시설 등의 용도로 이용되고 있습니다.

최근 거래 사례 분석:

* 동일 건물(동탄센트럴에이스타워) 내 19.36㎡ (약 5.86평) 면적의 오피스텔 최근 매매 사례는 2026년 4월에 100,000,000원에서 124,000,000원 사이로 거래되었습니다. [cite: JSON 데이터 1, 2]

* 이는 3.3㎡당 약 517만원에서 640만원 수준입니다.

* 본건의 건물면적은 42.90㎡ (약 12.97평)으로, 최근 거래 사례의 면적(19.36㎡)보다 약 2.2배 큽니다.

* 단순 면적 비교 시, 최근 거래 사례를 바탕으로 추정 시 본건의 시가는 약 2억 2천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 예상됩니다. 이는 3.3㎡당 약 540만원 ~ 670만원 수준에 해당합니다.

* 이는 본건의 감정가 685,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 이용 상태:

* 구조: 철근콘크리트 평지붕 지하2층/지상15층 건물

* 외벽: 석재붙임

* 내벽: 내부 인테리어

* 창호: 샷시 창호

* 이용 상태: 오피스텔 또는 사무실로 이용 가능

설비 내역:

위생시설 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장이 구비되어 있습니다.

주변 환경:

본건이 위치한 지역은 아파트형공장, 근린상가, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 생활 및 업무 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

시세와의 큰 차이:

본건의 감정가(685,000,000원)와 최근 유사 면적 오피스텔의 거래 사례(약 2.2억~2.7억 원) 간에 큰 격차가 존재합니다. 이는 입찰 시 주의 깊은 판단이 필요하며, 향후 매각가와의 차이로 인한 손실 또는 재매각 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인 명도 문제:

현재 임차인 김 은 대항력이 없으나, 배당신고일자(2025-08-19)와 경매 시점(2025타경1306), 본 보고서 작성 시점(2026-08) 사이의 시간차가 있습니다. 낙찰 후 배당 과정 및 명도 절차에서 변동사항이 있을 수 있으므로, 이에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

건물 정보 혼선:

제공된 물건 소재지(1층 143호)와 감정평가서 요약의 건물 구조 설명(3층) 사이에 차이가 있습니다. 정확한 물건 위치 및 상태 확인을 위해 반드시 현장 조사가 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로 및 중로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 동탄센트럴에이스타워 내 오피스텔(또는 사무실)로, 비교적 편리한 교통망과 다양한 상업시설이 인근에 있어 입지 조건은 양호합니다. 건물은 2019년에 준공되어 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

주요 우려 사항은 감정가와 실제 시장 시세 간의 현저한 차이입니다. 최근 유사 면적의 거래가는 감정가의 약 30~40% 수준으로 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기보다는 시장 가격에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 임차인의 배당 상황 확인 및 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 또한, 건물 층수 표기 오류 가능성에 대한 현장 확인은 필수입니다.

1.7. 투자 포인트

* 준주거지역 내 상업용 부동산으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 경부고속도로 인접으로 우수한 광역 접근성.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 및 시설 면에서 경쟁력 예상.

* 감정가 대비 낮은 시세 형성 가능성이 있어, 합리적인 가격에 낙찰 시 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 본건(42.90㎡)의 추정 시세는 약 2억 2천만원 ~ 2억 7천만원 수준입니다. [cite: JSON 데이터 1, 2]

이러한 시장 가격을 고려할 때, 감정가 685,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력도 없는 점을 감안하여, 시장 가격 범위 내에서 경쟁을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 2억 5천만원 ~ 2억 9천만원 사이의 입찰가를 제안합니다. 이는 추정 시세 범위에 약간의 여유를 두어 경쟁 시 유리함을 확보하는 전략입니다.

1.9. 추가 확인 사항

* 건물 층수 정보(1층 vs 3층)에 대한 정확한 현장 확인 및 해당 호실 상태 점검.

* 임차인 김 의 배당금 수령 여부 및 명도 협의 진행 상황 상세 확인.

* 동탄센트럴에이스타워의 관리비 현황 및 미납 관리비 여부 확인.

* 주변 시설 중 혐오시설 또는 기타 부동산 가치에 영향을 미칠 만한 시설 존재 여부 확인 (제공된 정보만으로는 확인 불가).

* 2026년 4월 이후 본 건물 내에서 본건과 유사한 면적(40㎡ 이상)의 추가 매매 또는 임대 사례 확인.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.