나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1306 [2] 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 13층에이1319호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 ""경부고속도로 기흥동탄IC"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트형공장, 근린상가, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건빌딩까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상15층 건물 내 3층 에이301호 외 (3개호)로서
외벽: 석재붙임
내벽: 내부 인테리어
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호1, 2): 오피스텔
기호3): 사무실로 이용중임.

설비내역

위생시설 및 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주창장이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 사무소, 오피스텔, 제1종 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구) , 지구단위계획구역(화성동탄(2)) , 대로3류(폭 25m~30m)(일반도로 , 동탄2지구)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-126)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중(집)3-132)(접합)
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 도로구역<도로법> , 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법> , 성장관리권역<수도권정비계획법> , 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1306 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 화성시 영천동 837 동탄센트럴에이스타워 13층에이1319호

용도: 오피스텔

건축 연도: 2019년

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지지분: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.36㎡ (약 5.86평) (전용면적)

건물지분: 19.36㎡ (약 5.86평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 98,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.6. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층/지상15층 건물 내

건물 외벽: 석재붙임

건물 내벽: 내부 인테리어

건물 창호: 샷시 창호

1.7. 기타 기본 정보

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "경부고속도로 기흥동탄IC" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트형공장, 근린상가, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임. 본건이 속한 동탄센트럴에이스타워는 동탄테크노밸리 내에 위치하며, 삼성전자 등 대규모 산업단지와 다수의 기업이 인접해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있음.

2.2. 교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함 [provided info]. SRT 동탄역과 동탄역 광역 환승센터가 약 5분 거리에 있어 강남권까지 20분대 접근이 가능하며, 경부고속도로 및 용서고속도로와 인접해 있어 광역 교통망이 우수함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m), 중로3류(폭 12m~15m)의 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 13일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)이며, 금액은 111,600,000원임.

3.2. 등기부 요약

등기부상 채무는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2019-11-13)

* 을1: 근저당권 (수협은행, 111,600,000원, 2019-11-13) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (수협은행, 519,238,240원, 2025-06-13) - 말소

* 갑4: 압류 (동화성세무서장, 2025-12-12) - 말소

등기부채권 총액: 111,600,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 550,000원

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

3.4. 권리분석 종합 의견

본건은 말소기준권리보다 후순위의 임의경매 및 압류가 등기되어 있으며, 임차인 또한 대항력이 없어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 권리가 없음. 다만, 임대관계 및 기타 상세사항은 미상임 [provided info].

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

동탄센트럴에이스타워는 2019년에 준공된 오피스텔, 오피스, 상가 복합건물로, 동탄테크노밸리 내 주요 산업단지 배후에 위치하여 직주근접 수요가 풍부함. 주변은 아파트형공장, 근린상가, 오피스텔이 혼재하는 지역임.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물 내 동일 면적(19.36㎡)의 경우 다음과 같은 거래 사례가 있음.

* 2026년 4월 23일: 124,000,000원 (4층) [provided JSON, 7]

* 2026년 4월 4일: 100,000,000원 (6층) [provided JSON, 7]

4.3. 시세 동향

본건은 13층으로, 최근 거래 사례인 4층 및 6층보다 높은 층수임. 일반적으로 고층은 조망권 및 채광 등에서 유리하여 더 높은 가치를 가지는 경향이 있음. 또한, KB부동산 시세에 따르면 11층 오피스텔 전세가 1억 900만원, 월세는 500/60~500/65 수준으로 형성되어 있음. 이는 본건의 잠재적 임대수익 가치를 보여줌.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 주변으로 롯데프레시&델리 동탄대로점 등 생활 편의시설이 도보권 내에 위치함.

5.2. 교육시설

인근에 치동중학교(약 0.5km), 치동고등학교(약 0.6km) 등 교육 시설이 소재함.

5.3. 주변 환경

본건이 위치한 동탄테크노밸리 지역은 첨단 산업단지와 대기업 사업장들이 밀집해 있어 관련 종사자들의 수요가 높은 지역임. 현재까지 파악된 정보상 혐오시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임차인 김 의 경우 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 판단됨. 그러나 임대차 관계 상세 내용은 미상임 [provided info].

6.2. 기타 사항

건물 외벽은 석재 붙임으로 되어 있어 비교적 양호한 상태로 예상되나, 준공된 지 5년 정도 되어 하자 발생 여부에 대한 확인이 필요할 수 있음. 또한, 임대관계 및 기타 상세사항이 미상인 점은 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물인 동탄센트럴에이스타워에 위치한 오피스텔임. 동탄테크노밸리라는 핵심 산업단지에 자리 잡아 삼성전자 등 주요 기업과 산업단지 종사자들의 풍부한 배후수요를 확보하고 있으며, 광역 교통망 또한 우수함. 최근 거래된 4층 및 6층 오피스텔 시세가 1억원에서 1억2천4백만원에 형성되어 있음. 본건은 이보다 훨씬 높은 13층에 위치하여 층수 프리미엄을 기대할 수 있음. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태임.

8. 투자 포인트

* 전략적 입지: 동탄테크노밸리 내 중심부에 위치하여 직주근접 수요가 탄탄함.

* 신축 건물: 2019년 준공된 건물로 비교적 최신식 시설 보유.

* 높은 층수: 최근 거래 사례보다 높은 13층으로 층수 프리미엄 기대 가능.

* 맑은 권리관계: 매각으로 모든 채무 및 권리가 소멸되어 안전한 투자 가능.

* 성장 잠재력: 동탄2신도시 개발 및 첨단산업단지 확장에 따른 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 거래가 1억 2,400만원(4층)과 1억 원(6층)을 참고했을 때, 본건은 13층으로 층수 이점을 감안하면 이를 상회하는 가격이 형성될 것으로 예상됩니다. 또한, 최근 11층 전세가가 1억 900만원 수준인 점을 고려하면, 시장 가치는 더욱 높게 평가될 수 있습니다. 이에, 본건의 감정가(9,800만원) 대비 높은 경쟁률이 예상되며, 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 138,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.