나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13335 [1] 인천광역시 남동구 간석동 119-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2024.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 인천1호선(간석오거리역)이
소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 제1종근린생활시설(의원) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 로폭 약35미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역
기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계
미상임
(2)기타
-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건으로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 내부인테리어 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

기호2 전체 의원(상호명:연세나오미의원) 등으로 이용중임.

설비내역

기본 위생설비 및 전기설비, 냉방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개항도 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 본건 1목록 부동산에는 5층 건물이 소재하며, 일부는 병원 주차장으로 사용되고 있음.
- 본건 2목록 부동산(5층 건물) 전부를 소유자가 병원(연세나오미 의원)을 운영하기 위해 점유 사용하고 있음.
(현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2024타경13335 (1)

3. 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 119-9 (새 주소: 인천광역시 남동구 백범로 338-1)

4. 건물명: 연세중앙요양병원 (건축물대장상 등록명, 현재 "연세나오미 의원"으로 운영 중)

5. 용도: 제1종근린생활시설 (의원)

6. 감정가: 4,929,354,660원

7. 토지 면적: 529.40㎡ (약 160.17평)

8. 건물 면적: 1437.76㎡ (약 435.20평)

9. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

10. 경매 구분: 부동산강제경매

11. 채권자: 박OOOOO

12. 건축 연도: 1984년

13. 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 현황

인접 토지 및 도로와 비교하여 등고평탄한 세장형 토지로서, 현재 제1종근린생활시설(의원)의 건물 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로

본건 남서측으로 폭 약 35미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 건축법 관련 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리: 2024년 5월 20일 접수된 관악신용협동조합의 근저당권 (을38)입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 채권 총액: 토지 등기부 기준 총 채권액은 약 4,499,972,326원입니다. 건물 등기부 기준으로는 별도의 채권 총액이 없습니다.

3.2. 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 채권자 및 관련 권리

강제경매 신청 채권자는 박OOOOO이며, 다수의 가압류 및 압류 채권자들이 존재했으나 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계액은 0원입니다.

3.5. 점유자 현황

본건 2목록 부동산(5층 건물) 전부를 소유자가 "연세나오미 의원"으로 운영하기 위해 점유 사용하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 간석오거리역 일대는 인천의 주요 교통 요지이자 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 과거 유흥가 이미지가 있었으나, 최근에는 변화하는 추세입니다.

4.2. 주요 상업시설

간석오거리역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 병의원, 금융기관, 소매점 등이 밀집해 있습니다. 또한, 간석자유시장과 같은 전통시장도 인근에 있어 유동인구가 많은 편입니다. (참고:)

4.3. 교통 연계성

지하철 1호선 간석오거리역과 다수의 버스 노선이 통과하여 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 쇼핑: 올리브백화점(폐점 상태 가능성 있음, 과거 정보 기준), 다수의 소매점, 간석자유시장 등 이용 가능합니다.

* 금융: 인근에 은행 등 금융기관이 소재하고 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

인천남동초등학교, 인천간석초등학교 등 다수의 초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 주변 의료시설

건축물대장상 "연세중앙요양병원"으로 등록되어 있으며, 현재 "연세나오미 의원"이 운영 중입니다. 이 외에도 간석오거리역 주변에 다수의 병의원이 위치해 있습니다.

5.4. 주변 공공시설

만월산, 인천가족공원 등이 비교적 가까운 거리에 있어 휴식 및 여가 활동이 가능합니다.

5.5. 혐오시설 유무

주변 지역을 종합적으로 파악한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 상권에 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐수처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 유흥가로 분류되었던 지역 특성상 일부 시설이 잔존할 가능성은 있으나, 현재는 부동산 개발 및 상권 재편이 진행 중인 것으로 파악됩니다. (참고:)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나로, "유치권"이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 실제 유치권이 성립되어 있는지, 성립된다면 그 금액과 법적 효력은 어떠한지 등에 대한 철저한 조사가 반드시 필요합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 채무를 인수하거나 명도 과정에서 큰 어려움을 겪을 수 있습니다.

6.2. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 다수의 채권자가 존재하거나, 여러 경매 사건이 동시에 진행될 수 있음을 의미합니다. 이는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으므로, 경매 절차 및 채권자 간 우선순위를 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 소유자의 점유 (명도)

현재 소유자가 직접 병원을 운영하며 점유하고 있으므로, 명도 과정에서의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. "인수 보증금 합계 0원"이라는 점은 다행이지만, 점유자의 이주 관련 협상이 중요합니다.

6.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부와 그 내용을 파악하여 낙찰 후 인수해야 할 의무가 있는지 확인해야 합니다.

6.5. 건축 관련 규제

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건물 신축, 증축, 리모델링 시 건축법 및 관련 규제를 준수해야 합니다.

6.6. 높은 감정가 및 채권 총액

감정가와 총 채권액이 매우 높은 편이므로, 투자 시 자금 조달 계획 및 회수 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 역세권에 위치한 5층 근린생활시설(의원) 건물로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다. 현재 소유자가 직접 병원을 운영하고 있어 점유 명도 문제는 협상으로 해결 가능성이 있으나, "유치권", "소멸되지 않는 지상권" 등 심각한 권리 상 권리 분석이 필수적입니다. 특히 유치권의 존재 여부 및 그 효력에 대한 철저한 검토 없이는 큰 위험을 초래할 수 있는 물건입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 면밀한 현장 조사와 법률 검토를 거친다면 잠재력 있는 투자 기회가 될 수도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 간석오거리역 도보 거리의 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 의료 시설 운영 적합성: 근린생활시설(의원) 용도로 사용 중이며, 향후에도 병원, 의원 등 의료 관련 시설 운영에 유리한 조건입니다.

* 대규모 토지 및 건물: 529.40㎡의 토지와 1437.76㎡의 연면적을 가진 5층 건물을 일괄 매각받아 활용할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 간석오거리역 일대는 상권 재편 및 주거 환경 개선이 기대되는 지역 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 한계가 있으며, 특히 "유치권" 및 "소멸되지 않는 지상권"과 같은 중대 권리 사항의 명확한 확인 후에 결정되어야 합니다.

일반적으로 입찰가는 다음과 같은 요소들을 고려하여 결정됩니다.

* 감정가: 4,929,354,660원으로, 이는 시장 가격의 기준점이 됩니다.

* 인근 유사 부동산 시세: 최근 거래 사례 및 현재 시장 가격을 조사하여 적정 가치를 파악합니다.

* 권리 분석 결과: 소멸되지 않는 권리(유치권, 지상권 등)로 인한 추가 부담액 또는 명도 비용 등을 산정하여 차감합니다.

* 향후 개발 및 수익성: 건물의 활용 가치, 예상 임대 수익 또는 매각 차익 등을 종합적으로 고려합니다.

* 경쟁 물건 현황: 동일 지역 내 유사 물건의 경매 진행 상황 및 낙찰가율을 참고합니다.

위험 요소를 고려하여, 입찰가는 감정가보다 낮게 시작하여 점진적으로 상향 조정하는 전략을 고려할 수 있습니다. 단, 유치권 등 심각한 문제가 사실로 확인될 경우, 해당 물건의 투자 가치는 크게 하락하거나 투자가 부적합할 수 있습니다. 따라서 정확한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.