나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [17] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-116호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치가 상이한 오류를 확인하여 정정처리함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (17)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-116호

* 신주소: 인천광역시 남동구 성말로13번길 15 (구월동)

* 용도: 업무시설 (사무소)

* 감정가: 20,000,000원

* 토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

* 토지지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

* 건물지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부흥신용협동조합 (부OOO)

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조, 콘크리트 지붕

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 6층 중 5층

* 사용승인일: 2002년 12월 24일

* 특이사항: 공동담보 물건

* 집합건축물대장 오류 정정: 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치 오류를 확인하고 정정 처리 완료함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하여 주거 및 업무 환경이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 장방형 토지로서, 현재 근린생활시설, 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북측 및 서측으로 포장된 도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2023년 9월 21일부터 2024년 9월 20일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었습니다.

1.2. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 황미나

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023년 3월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 임차인 황미나의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자를 통해 법적 효력 발생 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다. (2023년 3월 8일 전입)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권 (채권금액: 10,000,000원)

* 경매개시결정: 2024년 5월 9일 접수된 부흥신용협동조합의 임의경매 (채권금액: 488,135,970원)

* 기타 권리: 소유권 이전, 공유자 전원 지분 이전, 신탁 등의 권리가 등기되어 있으며, 이는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 구월동 지역은 인천광역시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나입니다. 인근에 인천경찰청이 위치하여 행정 관련 유동인구가 존재하며, 주변의 상업시설 및 업무시설은 지역 경제 활동의 중심 역할을 합니다.

* 메인프라자 건물은 다양한 업종의 상가 및 사무실이 입점할 수 있는 구조로, 일반상업지역 및 제2종근린생활시설, 판매/영업시설, 위락시설 등의 용도 허가 사항은 다수의 상업적 활용 가능성을 시사합니다.

* 다만, 본건의 전용면적(약 3.00평)이 매우 작아 독립적인 상가 운영보다는 기존 사업장의 추가 사무실, 소규모 개인사업자, 또는 임대 수익을 위한 투자용으로 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근에 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (검색 결과, 인근에 로데오거리, CGV, 인천시청, 인천문화예술회관 등 다양한 상업, 문화, 행정 시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 높음)

* 주변 녹지: 공원이 인근에 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 및 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장 위치 오류: 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상의 호 위치 오류가 정정 처리되었으나, 관리상의 미흡함이 있었던 점은 인지할 필요가 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 과거(2023.09.21.~2024.09.20.) 토지거래 허가구역으로 지정된 이력이 있어, 향후 토지 이용 시 관련 규제 사항을 확인할 필요가 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 구월동 중심 상업지역 내 메인프라자에 위치한 소형 업무시설(사무소)입니다. 3.00평의 작은 전용면적은 개별적인 대형 사업체 운영보다는 소규모 개인 사업장, 추가 사무 공간, 또는 임대 수익 목적에 더 적합할 것으로 판단됩니다. 인천경찰청 인근이라는 위치적 이점과 주변 상업 및 업무 시설의 발달은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 임차인의 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 점과 임대 관계 미상인 점은 명도 및 관리 차원에서 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 남동구 핵심 상업지구 내 위치: 배후 수요 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 다양한 상업적 용도 가능성: 일반상업지역 및 건물 용도 계획상 상업 활동에 적합합니다.

* 소형 면적으로 인한 낮은 진입 장벽: 소액 투자 또는 N잡 관련 사업 공간으로 활용 가능합니다.

* 편리한 교통망: 차량 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 20,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 명도 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로 감정가 이하의 입찰도 고려할 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.