나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [16] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-112호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치가 상이한 오류를 확인하여 정정처리함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (16)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-112호

건물 신주소: 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층 502-112호 (구월동, 메인프라자)

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 20,000,000원

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지 지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물 지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부흥신용협동조합 (부OOO)

건축물 구조: 철골철근콘크리트구조, 콘크리트 지붕, 지하 2층, 지상 6층 건물 중 5층 502-112호

사용승인일: 2002년 12월 24일

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 (본건은 업무시설로 이용 중)

총 연면적: 17,556.17㎡

총 대지 면적: 3,507.1㎡

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재된 지역으로, 도시적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 제공합니다.

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월)에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나 (2023.9.21.-2024.9.20.), 현재 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되며, 채권자는 부흥신용협동조합입니다.

등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 근저당권 (부흥신용협동조합, 2015.11.25. 설정, 10,000,000원)이 말소기준권리로서, 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 후순위 권리 및 예고등기 등은 모두 소멸됩니다.

* 현재 파악된 임차인은 총 2명이며, 모두 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-09-07

대항력: 없음

* 임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-12-13

대항력: 없음

* 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

* 집합건축물대장 전유부에 기재된 호의 위치가 현황과 상이한 오류가 확인되었으나, 정정 처리된 사항으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구월동 일대는 인천광역시의 주요 상업 및 행정 중심지 중 하나로, 다양한 업무시설과 상업시설이 밀집해 있습니다.

인근에 인천경찰청, 인천시청 등 관공서가 소재하여 유동인구가 풍부하며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

일반상업지역에 속해 있어 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등 다용도 활용이 가능하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 인천시민공원 등 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인천 지하철 1호선 예술회관역 및 인천시청역을 이용하기에도 수월한 편입니다.

구월동은 각종 편의시설, 병원, 금융기관, 백화점 등이 잘 갖추어진 지역으로, 편리한 생활 인프라를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

집합건축물대장 전유부상의 호 위치와 실제 현황 간의 오류가 있었으나, 정정 처리된 것으로 확인되었습니다. 다만, 이러한 공부상 오류 이력은 향후 관리 및 재산권 행사 시 참고할 필요가 있습니다.

본건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나이므로, 경매가 취소되거나 추가적인 채무 변제 요구가 발생할 가능성은 낮으나, 공동담보 물건의 전체적인 채무 현황은 복합적으로 고려될 수 있습니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있어, 향후 해당 지역이 재지정될 경우 부동산 취득 및 이용에 관한 규제를 받을 수 있으므로, 최신 지정 현황 및 관련 법규를 확인하는 것이 좋습니다.

주변 지역에 대한 유해 시설(혐오시설)의 존재 여부는 현재까지의 검색 결과상 특별히 부각되는 내용은 없으나, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치한 업무시설로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

소규모 면적임에도 불구하고, 명확한 권리관계(인수되는 권리 없음)와 0원의 인수 보증금은 낙찰자에게 안정성을 제공합니다.

다만, 공부상 위치 오류 이력 및 과거 토지거래허가구역 지정 이력 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천의 중심 업무 및 상업 지구에 위치하여 높은 잠재적 가치를 지닙니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 낙찰 후 즉시 재산권 행사가 용이합니다.

* 0원의 인수 보증금으로 초기 투자 부담이 없습니다.

* 다양한 용도로 활용 가능한 복합상업시설 내의 사무실입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 20,000,000원입니다. 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시에는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래 사례, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (상세한 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 적정 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.