나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [18] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-117호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치가 상이한 오류를 확인하여 정정처리함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (18)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-117호

* 건물명: 메인프라자

* 용도: 업무시설 (건축물대장상 주용도: 제2종근린생활시설, 기타 용도: 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설)

* 감정가: 20,000,000원

* 토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

* 토지지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

* 건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

* 건물지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

* 총 이용면적: 12.85㎡ (약 3.89평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOO (부흥신용협동조합이 임의경매 신청)

* 건물 구조: 철골철근콘크리트조, 콘크리트지붕

* 사용승인일: 2002년 12월 24일

* 총 층수: 지하 2층, 지상 6층

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용: 장방형 토지로서, 근린생활시설, 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

* 과거 규제 사항: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 해당 지정기간(2024년 9월 20일)은 현재 만료되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권입니다.

* 등기사항 요약:

* 2007년 7월 20일: 공유자전원지분전부이전 (김성훈)

* 2015년 11월 25일: 소유권이전 (신대범)

* 2015년 11월 25일: 근저당권 (부흥신용협동조합, 10,000,000원)

* 2015년 11월 25일: 소유권이전신탁 (아시아신탁주식회사)

* 2024년 5월 9일: 임의경매개시결정 (부흥신용협동조합, 488,135,970원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 확인된 사항으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 개요는 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 신철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 12월 15일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 종합 소견: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 임차인 신철은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 인천경찰청 인근에 위치한 업무 및 상업 밀집 지역입니다.

* 업무 환경: 주변에 다양한 업무시설이 있어 업무 수행 및 비즈니스 환경이 조성되어 있습니다.

* 상업 시설: 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 인근 랜드마크: 인천경찰청이 인접해 있어 지역 내 인지도가 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 상업시설 이용이 용이하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성도 보통 수준입니다.

* 교육/문화: 구월동 지역의 편의시설 및 공원 등 문화 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 상 호수 위치 오류: 집합건축물대장의 전유부 건축물현황도상 호의 위치가 실제와 다르게 표기된 오류가 확인되었으며, 이는 정정 처리되었습니다. 본건 평가는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 이루어졌으므로, 실제 현장 확인 시 도면과의 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 9.91㎡ (약 3평)의 비교적 작은 면적으로, 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2002년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 남동구 구월동 메인프라자 내 소형 업무시설로, 감정가 2천만원의 소액 투자 물건입니다.

* 인천경찰청 인근의 상업 및 업무지구에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 건축물대장 상 호수 위치 오류가 있었으나 정정되었고, 실제 현장 확인이 중요합니다.

* 소액 투자, 사무실 임대 또는 개인 사업장으로 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 2천만원대의 감정가로 부담 없이 부동산 투자를 시작할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 인천경찰청 인근의 활발한 상업 및 업무 지역에 위치하여 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 권리 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 인수되는 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다목적 활용: 소형 사무실, 1인 사업장, 스튜디오 등 다양한 용도로 활용될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 20,000,000원입니다.

* 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세 및 유사 물건의 최근 낙찰가율을 면밀히 분석해야 합니다.

* 일반적으로 소형 상가/사무실의 경우, 해당 지역의 수요 및 공급 상황, 건물의 관리 상태, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 감정가의 80%~100% 범위 내에서 입찰가를 결정하는 경향이 있습니다.

* 본 물건의 경우, 소액 투자임을 감안하여 보수적으로 접근하되, 시세 조사 결과를 바탕으로 전략적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.