나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [19] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-118호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치가 상이한 오류를 확인하여 정정처리함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (19)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-118호 (신주소: 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층 502-118호)

용도: 업무시설 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등 포함)

감정가: 20,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부흥신용협동조합 (부OOO)

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지 지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물 지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 2. 건물 개요

건물명: 메인프라자

구조: 철골철근콘크리트조

층수: 지하 2층, 지상 6층 중 5층 502-118호

사용승인일: 2002년 12월 24일

1.1. 3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치 오류가 확인되어 정정처리되었음.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치함.

주변은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능함.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨.

인천지하철 1호선 예술회관역, 인천시청역 등 도보 이용 가능한 거리에 위치함.

3. 권리분석

3.1. 인수 권리 내역

말소기준권리: 2015년 11월 25일 근저당권 (부흥신용협동조합)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 원

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023년 09월 27일

대항력: 없음

비고:

본건에는 대항력 없는 임차인 1인이 존재하나, 보증금 및 차임이 모두 0원으로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 요약

* 2007-07-20: 공유자전원지분전부이전 (김성훈)

* 2015-11-25: 소유권이전 (신대범)

* 2015-11-25: 근저당권 (부흥신용협동조합, 채권액 10,000,000원) - 말소기준권리

* 2015-11-25: 소유권이전신탁 (아시아신탁주식회사)

* 2024-05-09: 임의경매개시결정 (부흥신용협동조합, 채권액 488,135,970원)

3.4. 채권 총액 (등기부 요약 기준)

등기부상 채권 총액: 10,000,000원 (근저당권)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 인천광역시 남동구 구월동 지역은 인천시의 중심 상업지구 중 하나로, 다양한 상업시설, 업무시설, 행정기관(인천경찰청 인근) 등이 밀집해 있습니다.

메인프라자는 제2종근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로 복합적으로 이용될 수 있는 건물입니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

인근에 인천시청, 구월로데오거리 등 주요 시설과 접근성이 좋으며, 배후 주거단지 및 유동인구도 풍부한 지역입니다.

본건은 소형 면적의 업무시설(사무소)로 활용될 수 있어 소규모 사업자나 프리랜서 등에게 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인천지하철 1호선 예술회관역, 인천시청역 등 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 롯데백화점, CGV, 로데오거리 등 상업 및 문화 시설 이용이 용이합니다.

* 인천광역시청, 인천경찰청 등 행정기관이 인접해 있습니다.

5.2. 녹지 및 휴식 공간

* 인근에 중앙공원, 예술회관 야외공연장 등 휴식 공간이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 오류

집합건축물대장 전유부와 건축물현황도 상의 호 위치에 오류가 확인되어 정정 처리된 부분이 있어, 실제 현장 방문 시 호별 위치 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획

* 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역

* 가축사육제한구역 (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2021.9.21 - 2024.9.20) - 재지정 기간 만료 후 변동사항 확인 필요

6.3. 혐오시설 유무

주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 핵심 상권에 위치한 소형 업무시설로, 감정가가 상대적으로 낮아 소액 투자가 가능한 장점이 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 개발 잠재력도 높은 지역입니다. 다만, 집합건축물대장상의 호 위치 오류, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 후 재지정 여부 확인 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 2천만원으로 소액 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 인천 핵심 상업지구에 위치하며, 행정기관 및 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 활용도 높은 면적: 3평 내외의 소형 면적으로 사무실, 스튜디오 등 다용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 임대 수익 기대: 유동인구가 많고 배후 수요가 있어 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 20,000,000원으로, 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정 전략을 세울 수 있습니다. 주변 유사 물건의 시세, 본건의 명확한 권리 관계, 그리고 낙찰 이후 예상되는 명도 및 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 감정가인 20,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가 정보를 바탕으로 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.