나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [13] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-88호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치가 상이한 오류를 확인하여 정정처리함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (13)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-88호

* 용도: 업무시설 (근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 복합 용도 가능)

* 감정가: 31,000,000원

* 토지면적: 4.86㎡ (약 1.47평)

* 토지지분: 4.86㎡ (약 1.47평)

* 건물면적: 16.39㎡ (약 4.96평)

* 건물지분: 16.39㎡ (약 4.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부흥신용협동조합 (등기부 요약 정보 기반)

* 건물명: 메인프라자

* 사용승인일: 2002년 12월 24일

* 구조: 철골철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 2층, 지상 6층

* 특이사항: 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치 오류 확인 및 정정 처리됨.

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동, "인천경찰청" 남측 인근

* 주위환경: 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됨.

* 도로: 본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 2024년 9월 20일 자로 지정기간 만료되었음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 11월 25일 부흥신용협동조합 근저당 (10,000,000원)

* 말소 예정 권리: 등기부상 을3 근저당 및 갑13 임의경매 개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 현황 조사 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주요 시설: "인천경찰청"이 인근에 위치하여 안정적인 유동인구를 기대할 수 있으며, 주변에 업무시설 및 상업시설이 밀집되어 있어 상권 활성화 가능성이 높음.

* 이용 현황: 본건은 업무시설(사무소)로 이용 중에 있으며, 건축물대장상 용도는 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로도 활용 가능하여 다목적 활용 잠재력을 지님.

* 잠재력: 지역 내 업무 및 상업 활동의 중심지 역할을 할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 상업시설 및 공원 이용이 편리함. (구체적인 대형마트, 병원 등 편의시설에 대한 상세 조사는 추가 필요)

* 교통 접근성: 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성도 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 오류: 집합건축물대장 전유부와 건축물현황도 상 호 위치 표기에 오류가 있었던 것으로 확인되었으며, 현재 정정 처리되었음. 그러나 실제 현황과 도면 간 미세한 차이가 존재할 가능성이 있어, 입찰 전 현장 방문을 통한 철저한 확인이 필수적임.

* 건물 노후화: 2002년 준공되어 약 24년이 경과한 건물로, 향후 시설물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 주변 혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않음. 그러나 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천경찰청 인근의 배후 수요가 안정적인 업무/상업 밀집 지역에 위치하고 있으며, 권리관계 또한 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 적을 것으로 판단됨.

* 임차인 인수 부담이 없어 투자가치가 높으며, 복합 용도 활용이 가능한 건물이라는 점에서 긍정적인 평가가 가능함.

* 다만, 건축물대장 오류 정정 이력 및 건물 노후화는 투자 결정 시 고려해야 할 요소임.

8. 투자 포인트

* 인천경찰청 인접으로 인한 안정적인 배후 수요 및 임대 가치 확보

* 업무시설로서의 안정적인 활용 및 상업지역 내 위치를 통한 높은 활용도

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 초기 투자 부담 감소

9. 예상 입찰가

* 본 보고서에는 대상 물건의 상세한 시세 정보, 주변 실거래가, 낙찰 사례 등이 포함되지 않아 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시장 조사, 유사 물건 비교 분석, 부동산 전문가의 컨설팅이 반드시 수반되어야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 물건 자체의 가치와 향후 시장 전망을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.