나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [15] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-111호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치가 상이한 오류를 확인하여 정정처리함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (15)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층 502-111호 (신 주소: 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층 502-111호)

용도: 업무시설 (건축물대장상 주용도는 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 포함)

감정가: 20,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지 지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물 지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite:?]

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 인천1호선 예술회관역이 도보로 약 2분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다

2.3. 토지 및 건물 정보

토지 형상: 장방형 토지로서 근린생활시설, 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 토지는 북측 및 서측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

건물 구조: 철골철근콘크리트조 콘크리트 지붕의 6층 건물 중 5층 502-111호입니다. 외벽은 복합판넬, 내벽은 타일 및 도배, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 건물 사용승인일은 2002년 12월 24일입니다 [cite:?]. 건물 내 설비로는 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월)에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2023.9.21. - 2024.9.20.).

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-07

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

* 임차인: 송

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-27

대항력: 없음

비고: 권리분석 상 특이사항 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권(을4)이며, 이 권리보다 선순위인 권리사항은 없습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

주요 등기사항:

* 공유자전원지분전부이전 (2007-07-20)

* 소유권이전 (2011-08-19, 2015-11-25)

* 신탁 (2015-11-25, 아시아신탁주식회사)

* 근저당권 (2015-11-25, 부흥신용협동조합, 채권최고액 10,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (2024-05-09, 부흥신용협동조합)

등기부채권 총액: 10,000,000원

3.3. 공부와의 차이

집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치가 실제 현황과 상이한 오류가 확인되었으나, 평가 시점에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 처리되었습니다 [cite:?].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구월동 일대는 인천의 대표적인 중심상권 중 하나로, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 인근에 롯데백화점, 홈플러스, CGV 등 대형 쇼핑몰과 문화시설이 있어 유동인구가 풍부합니다. 또한, 인천경찰청이 인접해 있어 안정적인 수요가 예상됩니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 인천의 경우, 과거 혐오시설로 여겨졌던 하수처리장, 소각장 등이 주민 편의시설과 함께 조성되는 사례가 있으나, 본건과 직접적인 관련성은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천경찰청을 비롯한 관공서, 금융기관, 병원, 각종 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 롯데백화점, 예술회관, CGV 등 문화 및 여가 시설 접근성도 우수합니다.

5.2. 주거환경

주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 다만, 업무시설 및 상업시설 밀집 지역 특성상 소음 등이 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 호수 위치 오류

집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호수의 위치가 현황과 상이한 오류가 있습니다. 이는 추후 관리나 거래 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 명확한 정리가 필요합니다 [cite:?].

6.2. 토지이용계획상의 제약

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2023.9.21. - 2024.9.20.)

6.3. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계는 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 구월동의 중심 상업지역에 위치한 업무시설로, 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 최근 주소 변경(도로명 주소) 및 건축물대장 상 호수 위치 오류가 확인되었으나, 감정평가 및 권리분석 상 소멸되는 권리관계로 인해 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 소액의 건물 면적이지만, 입지적 장점을 바탕으로 임대 수익 또는 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 중심 상업지구 내 소형 면적 투자 물건

* 우수한 교통망 (인천1호선 예술회관역 인접) 및 생활 편의시설

* 인천경찰청 인근으로 배후 수요 기대

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보 용이

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없는 임의경매 물건이며, 감정가 20,000,000원입니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 소형 면적임을 감안하고 주변 시세 및 본건의 개별적인 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 권리분석 상 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 보수적으로 감정가 수준 이하에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.