나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [10] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-44호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2024타경529441호로 인천광역시 남동구 구월동 1457-1, 메인프라자 5층502-44호에 위치한 부동산임의경매 물건입니다.

이하 본건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-44호

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 중 5층 502-44호

* 준공일: 2002년 12월 24일

* 용도: 업무시설 (사무소)

* 감정가: 24,000,000원

* 토지 면적: 3.88㎡ (약 1.18평)

* 토지 지분: 3.88㎡ (약 1.18평)

* 건물 면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

* 건물 지분: 13.09㎡ (약 3.96평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부흥신용협동조합

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정 기간은 2023년 9월 21일부터 2024년 9월 20일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김은설 (김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 윤성필 (윤 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-12

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리인 부흥신용협동조합의 근저당권(2015-11-25, 10,000,000원)보다 후순위로 임의경매가 개시되었습니다. 경매 신청 채권자는 부흥신용협동조합이며, 채권액은 488,135,970원입니다. 등기부상 소유권 이전, 신탁 등의 권리가 존재하나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 위에서 언급된 임차인의 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천광역시 남동구 구월동 지역은 인천경찰청이 인근에 있으며, 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 본건 건물인 메인프라자는 제2종 근린생활시설, 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로 복합적인 용도가 가능한 건물로, 다양한 업종의 사업체가 입점해 있거나 입점 가능성이 높은 지역입니다. 또한, 주변에 공원 등 녹지 공간도 분포하고 있어 주거 및 상업 활동에 긍정적인 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

인천경찰청이 인근에 위치하며, 주변의 상업시설 및 공원 접근성이 좋습니다. 차량 진출입 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 만료: 본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 기간이 2024년 9월 20일로 만료 예정입니다. 이후 추가 지정 여부에 따라 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 건축물대장과의 상이: 집합건축물대장 상 호별 위치와 현황이 상이하게 표기된 부분이 있어, 정확한 현황 파악을 위해 현장 확인이 필요합니다.

* 화재 발생 이력: 인근 건물(구월동 1457번지)에서 과거 화재가 발생한 이력이 있으나, 본건과는 직접적인 관련성은 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 도심 상업지역에 위치한 소형 업무시설로서, 인천경찰청 등 주요 기관 및 상업시설 밀집 지역에 있어 입지적 가치가 양호합니다. 등기부상 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인이 없는 관계로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 만료 시점 및 건축물대장과의 차이점 등은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천경찰청 인근, 일반상업지역 내 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 소형 면적: 13.09㎡의 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능합니다.

* 권리 깨끗: 인수할 권리 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 복합 용도 가능성: 건물 자체의 다용도 용도(근린생활, 판매, 위락 등)로 인해 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 24,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 시세 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 법원 매각 허가 기준 및 본 물건의 가치 평가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.