나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [12] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-79호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경529441 (12)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층 502-79호 (신 주소: 인천광역시 남동구 성말로13번길 15)

1.3. 건물 개요

철골철근콘크리트조, 콘크리트지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 중 5층 502-79호

1.4. 토지 및 건물 면적

토지 면적: 6.65㎡ (약 2.01평)

건물 면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

1.5. 용도

업무시설 (사무소)

* 건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설이나, 기타 용도로 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등이 기재되어 있음.

1.6. 감정가

44,000,000원

1.7. 경매 구분 및 매각 대상

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 사용승인일

2002년 12월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치함.

인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됨.

구월동 지역은 인천 도시철도 1호선 예술회관역, 인천시청역, 모래내시장역 등이 경유하며, 다수의 버스 노선이 운행하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 장방형 토지로서 근린생활시설, 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용 중임.

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 현재 경매 절차의 말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권(을3)이며, 이는 말소 예정임.

인천지방법원 2024타경529441 임의경매 개시결정은 2024년 5월 9일에 이루어졌으며, 채권자는 부흥신용협동조합임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오민호

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-01-25

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인임.

* 임차인: 조진형

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-01-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인임.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (지상권의 구체적인 내용은 별도 확인 필요.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 소재한 구월동은 인천광역시의 대표적인 번화가 중 하나로, 인천시청, 롯데백화점, 신세계백화점, 인천종합버스터미널 등이 밀집해 있는 상업 중심지임.

인근에는 인천경찰청이 위치하며, 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있어 다양한 업종의 활동이 가능한 지역임.

로데오거리, CGV, 홈에버, 각종 프랜차이즈 식당 및 상점들이 밀집해 있어 유동인구가 많고 소비 활동이 활발한 상권임.

4.2. 예상 업종 및 활용

건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설이며, 기타 용도로 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등이 가능하고, 감정평가서상 이용상태는 업무시설(사무소)로 기재되어 있어, 다양한 업종으로의 활용이 가능할 것으로 보임.

다만, 상가 투자 시 업종 제한 등에 대한 세부적인 검토가 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

주변에 롯데백화점, 신세계백화점, 홈플러스, 롯데마트, 트레이더스 등 대형 쇼핑 시설과 CGV 영화관, 인천문화예술회관, 중앙공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높음.

음식점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 밀집해 있음.

5.2. 교통 편의성

인천 도시철도 1호선 예술회관역, 인천시청역, 2호선 모래내시장역 등이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

차량 진출입이 용이하며, 광역 교통망 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 변수

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 지상권의 내용 및 범위 확인이 필요함.

공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 본 물건의 매각 과정이나 가격에 영향을 미칠 가능성이 있음.

6.2. 공부상 용도와 현황의 차이

건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설이나, 현황은 업무시설(사무소)로 이용되고 있음. 실제 이용 용도와 공부상 용도 간의 불일치 여부를 확인해야 함.

감정평가서상 공부와의 차이 항목에서 일부 호실 위치 표기가 상이하다는 점이 언급되었으나, 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 진행되었음.

6.3. 기타 법규 제한

토지이용계획상 과거 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 현재 지정 기간(2023.9.21.-2024.9.20.)은 만료되었음.

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다른 법규 제한 사항은 확인되었으나, 일반적인 상업시설 운영에 큰 제약은 없을 것으로 보임.

인근에 쓰레기 무단 투기 문제로 인한 민원 사례가 일부 확인되었으므로, 건물 및 주변 환경 관리에 대한 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 핵심 상권인 구월동에 위치한 업무시설(사무소)로, 인천경찰청 인근이라는 입지적 장점을 가짐.

총 22.42㎡의 소형 면적임에도 불구하고 감정가 4,400만원으로 책정되어 있어, 비교적 소액으로 접근 가능한 투자 물건임.

임차인들의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되며, 인수되는 권리도 없어 깔끔한 권리 분석이 가능함.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 내용에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 공부상 용도와 실제 현황의 차이도 확인이 필요함.

주변 상권의 활성화 정도와 향후 개발 계획 등을 고려하여 가치 상승 가능성을 평가해야 함.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구 구월동 핵심 상권에 위치하여 높은 유동인구 및 잠재 고객 확보 가능.

* 소형 면적(22.42㎡)으로 소액 투자에 적합하며, 업무시설 외 다양한 용도(근린생활, 판매, 위락 등)로의 활용이 기대됨.

* 대항력 있는 임차인 및 인수되는 보증금이 없어 명도 및 권리 분석이 상대적으로 용이함.

* 인천경찰청 및 주요 관공서, 상업시설 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 44,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 상기 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 실거래가, 시장 동향, 건물의 상태, 명도 용이성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 특수 물건 분석 결과를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 인근 상권 및 유사 물건 시세 조사를 반드시 선행하시어 신중한 입찰가 산정을 하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.