나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [9] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-37호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (9)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-37호

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

건물명: 메인프라자

사용승인일: 2002.12.24

현재 층수: 5층

호수: 502-37호

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 24,000,000원

토지면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

토지지분: 3.88㎡ (약 1.17평)

건물면적: 13.09㎡ (약 3.96평)

건물지분: 13.09㎡ (약 3.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 정보

건물구조: 철골철근콘크리트조, 콘크리트지붕 (6층 건물 중 5층)

건물 외벽: 복합판넬 등 마감

건물 내벽: 타일 및 도배 등 마감

건물 창호: 샷시 창호

토지형상: 장방형 토지

토지 이용: 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중

건축물대장 용도: 제2종근린생활시설 (JSON), 실제 이용: 업무시설(사무소) (설명)

총 연면적: 17,556.17㎡

건축면적: 2,442.23㎡

건폐율: 69.64%

용적률: 392.97%

1.4. 기타 기본정보

특이사항: 공동담보

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2021.09.21-2024.09.20)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치합니다.

인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통으로 판단됩니다.

인천1호선 예술회관역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 염대현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-09-10

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

본 물건의 말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권입니다 (권리금액 10,000,000원).

현재 진행 중인 임의경매는 2024년 5월 9일 부흥신용협동조합에 의해 개시되었으며, 채권액은 488,135,970원입니다.

그 외 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 소유권이전신탁 등기 기록이 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천 남동구 구월동 일대는 다양한 업무시설, 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있는 지역입니다.

인근에 인천경찰청이 있어 공공기관 접근성이 용이합니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업적 개발 가능성이 있습니다.

인천의 주요 상권 중 하나로, 점포 수와 결제액이 높은 지역에 속합니다.

4.2. 건물 용도 및 구조

건물은 철골철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 5층의 업무시설(사무소) 용도로 이용 중입니다.

건축물대장 상 주 용도는 제2종근린생활시설이며, 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설로도 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 다수의 상업시설이 소재하여 업무 활동에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

공원 또한 인접하여 쾌적한 업무 환경을 제공합니다.

다양한 마트, 백화점, 로데오거리 등이 근처에 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 일반상업지역으로 분류되어 있어, 다양한 판매 및 영업시설이 밀집해 있습니다.

주변 탐색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 이에 대한 명확한 확인 및 검토가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

집합건축물대장 전유부 상 호 위치와 현황 간에 표기 차이가 존재합니다. 이는 실제 점유 및 관리 시 혼란을 야기할 수 있으며, 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 임대 현황

임대관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 또는 유상으로 임대 중인지 여부에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치한 소형 업무시설 물건입니다.

교통 여건이 양호하고 주변 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 업무 시설로서의 입지는 보통 이상으로 평가됩니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 공부 상 호 위치 표기 차이, 임대 현황 미상 등의 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

"인천경찰청" 인근에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

면적이 작아 소액 투자로 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가는 24,000,000원입니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 시세 및 시장 상황을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.