나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [11] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-58호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (11)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층 502-58호

신 주소지: 인천광역시 남동구 성말로13번길 15 (구월동) 5층 502-58호

용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 26,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부OOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지 지분: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물면적: 13.79㎡ (약 4.17평)

건물 지분: 13.79㎡ (약 4.17평)

건물 구조: 철골철근콘크리트조, 콘크리트 지붕 (지하 2층, 지상 6층 건물)

사용승인일: 2002년 12월 24일

건축물 현황: 본 건물은 메인프라자로, 제2종 근린생활시설로 허가되었으나 실제 이용 현황은 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 용도로 사용되고 있으며, 본건은 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치하며, 인천경찰청 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천지하철 1호선 예술회관역이 도보 약 2분 거리에 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 방화지구

* 제1종지구단위계획구역 (구월)

* 가축사육제한구역 (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.9.21. - 2024.9.20.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 최초 소유권 관련: 2007-07-20 공유자 전원 지분 전부 이전 (권리자: 김성훈)

* 이후 소유권 이전: 2013-04-17 (권리자: 허철), 2015-11-25 (권리자: 신대범)

* 말소기준권리: 2015-11-25 근저당권 (채권자: 부흥신용협동조합, 권리금액: 10,000,000원)

* 신탁: 2015-11-25 소유권 이전 신탁 (권리자: 아시아신탁주식회사)

* 임의경매 개시: 2024-05-09 (채권자: 부흥신용협동조합, 권리금액: 488,135,970원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-02-20

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (단, 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 본건 물건명세서상 명시된 권리는 없습니다.)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무시설

본건이 위치한 구월동은 인천의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 인천시청, 인천경찰청 등이 인접해 있어 관련 기관 종사자들의 수요가 있습니다. 또한, 롯데백화점, 신세계백화점, CGV, 홈플러스, 롯데마트, 트레이더스 등 대규모 쇼핑 시설과 다양한 프랜차이즈, 맛집, 카페 등이 밀집한 구월동 로데오거리가 가까이 있어 상권이 매우 활성화되어 있습니다. 본건이 소재한 메인프라자 건물 자체에도 다양한 업종의 상가 및 사무실이 입주해 있습니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 기사에서는 번화가 지역의 무단 쓰레기 투기 문제로 인한 악취 및 통행 불편이 언급되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 인천지하철 1호선 예술회관역이 도보 약 2분 거리에 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다. 인천종합터미널도 인접해 있습니다.

* 쇼핑: 롯데백화점, 신세계백화점, 홈플러스, 롯데마트, 트레이더스 등 대형 쇼핑몰 이용이 편리합니다.

* 병원: 인근에 우리의원, 휴내과, 인주한방병원, 아인병원 등 다양한 병의원이 있으며, 종합병원으로는 가천대 길병원도 위치해 있습니다.

* 문화/여가: 중앙공원, 인천문화예술회관 등이 인근에 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 인천구월초등학교, 인천구월서초등학교, 인천석천초등학교 등의 초등학교와 구월중학교, 구월여자중학교 등 중학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장 평면도상의 호별 위치와 현황, 복도 배치도상 위치는 동일하나, 건축물대장 전유부상 호의 위치 표기가 상이한 부분이 있습니다. 본 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 하였습니다.

6.2. 임대 관계 미상

본건의 임대관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. 이는 향후 명도 시 추가적인 소통이나 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구의 핵심 상업지구에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 대규모 쇼핑몰과 관공서가 인접해 있어 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다. 소규모 면적이지만 업무시설로서의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하고 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부와의 차이점, 임대 관계 미상 등의 사항은 입찰 전 충분한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 인천의 중심 상업지구에 위치하여 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부합니다.

* 우수한 접근성: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 풍부한 편의시설: 백화점, 대형마트, 병원, 영화관 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후의 권리가 없어 낙찰 후 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 소규모 투자: 적은 면적으로 소액 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 26,000,000원을 기준으로 하되, 법원 경매 물건의 특성상 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세, 향후 활용 가치, 명도 가능성 및 소요 기간 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 고려될 필요가 없습니다. 다만, 채권 총액이 488,135,970원에 달하는 점을 감안할 때, 경매 진행 과정에서의 시세 변동 및 경쟁 입찰 현황을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.