나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [7] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-34호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (7)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-34호

용도: 업무시설

감정가: 20,000,000원

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

채무총액(경매 채권액): 488,135,970원

건축물 사용승인일: 2002년 12월 24일

주요 특징: 공동담보 물건

말소기준권리: 을3 근저당권 (부흥신용협동조합, 2015-11-25)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건이 속한 토지는 북측 및 서측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력(2021.09.21.-2024.09.20.)이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권개요: 없음)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 문

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-19

대항력: 없음

* 임차인: 송

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-31

대항력: 없음

* 권리분석 요약: 본건은 채권자인 부흥신용협동조합의 임의경매로 진행되며, 채무총액은 488,135,970원입니다. 말소기준권리인 근저당권(2015-11-25)보다 늦은 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 인천경찰청이 인근에 위치하며, 업무시설과 상업시설이 밀집한 지역으로 유동인구 및 잠재적 고객층 확보에 유리한 입지입니다.

* 건물 용도 및 특성: 본건은 메인프라자 건물 내 5층에 위치한 업무시설(사무소)로, 총 6층 건물에 속해 있습니다.

* 지역 특성: 일반상업지역에 속해 있어 다양한 업종의 입점이 가능하며, 인근 토지 이용 현황 또한 근린생활시설, 위락시설, 판매 및 영업시설 등으로 다양하게 활용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 외부 활동에 불편함이 적을 것으로 보입니다.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 은행, 식당, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 인천경찰청이 인접해 있어 관련 업무를 보거나 방문 시 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 본건 부동산의 즉각적인 주변 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 가축사육제한구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 여러 담보물건이 묶여 경매가 진행되는 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 낙찰 결과나 유찰 여부에 따라 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 이력: 과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있어, 향후 소유권 이전 시 거래 과정에서 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장 상 호별 위치와 실제 현황이 다르게 표기된 부분이 있어, 정확한 위치 및 면적에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 책정되어 있으며, 임대차 관계가 명확하지 않아 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 메인프라자 내 업무시설로, 인천경찰청 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 교통 및 편의시설 접근성이 좋으며, 권리 분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점, 공부와의 차이가 있다는 점, 임대 관계가 불분명하다는 점 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 주요 도심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 업무 및 상업시설 밀집 지역으로 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하고 낙찰 후 명도 부담이 적어 투자 안정성이 높습니다.

* 관공서 및 상업시설 등 주요 시설이 인접해 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 20,000,000원에 진행되며, 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 물건의 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 소형 면적의 업무시설임을 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 통상적인 경매 물건의 입찰가 산정 방식에 따라 시장 조사를 철저히 거친 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.