나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [4] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-30호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (4)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층 502-30호

용도: 업무시설

감정가: 37,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

건물면적: 19.83㎡ (약 6.00평)

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 부흥신용협동조합

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 종합적으로 교통여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 진행 권리관계

본 경매는 부흥신용협동조합의 신청으로 진행되며, 해당 근저당권이 말소기준권리가 되어 매각으로 인해 그보다 후순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 보증금 및 차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

3.4. 건축물대장과의 차이

일부 호실(기호 13-20)의 경우 집합건축물대장 평면도상 호별 위치와 현황 및 복도 배치도상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치 표기가 상이하게 되어 있습니다. 본 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 업무시설 및 상업시설이 밀집해 있으며, 공원 등 편의시설도 함께 소재하는 상권입니다.

4.2. 건물 용도

건축물 현황상 본 건물은 제2종 근린생활시설이며, 기타 용도로 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설로 이용 가능합니다. 본건의 용도는 업무시설로 명시되어 있습니다.

4.3. 주변 환경 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건으로부터 유해하거나 혐오감을 줄 만한 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철골철근콘크리트조로 건축되었으며, 지하 2층, 지상 6층 규모입니다. 본건은 5층에 위치한 502-30호이며, 2002년 12월 24일에 사용승인이 완료되었습니다.

5.2. 건물 설비

건물 내에는 기본적인 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미확인

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인의 현황 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

6.2. 공부상 차이

집합건축물대장과 현황과의 호실 위치 표기상 차이가 일부 존재하여, 향후 이용에 있어 소유자 간 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 2024년 9월 20일까지 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당됩니다. 허가구역 지정 기간 만료 전에 매각 절차가 완료되거나, 지정 기간 만료 후 재지정 여부에 따라 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 구월동 메인프라자 내 업무시설(502-30호)은 역세권은 아니지만, 인천경찰청 인근의 준수한 상업지역에 위치하고 있습니다. 감정가 대비 면적이 작고 상대적으로 낮은 감정가격을 형성하고 있어 소액 투자가 가능합니다. 건물 자체의 노후도는 있으나 기본적인 설비는 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 임대관계 미상, 공부상 차이, 토지이용계획상의 제한사항 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 소액 투자 가능

낮은 감정가를 바탕으로 소액으로 상가/업무시설 투자를 고려할 수 있는 물건입니다.

8.2. 도심 상권 입지

인천 남동구의 중심 상업지역에 위치하여 기본적인 수요층 확보가 용이합니다.

8.3. 추가 개발 가능성

인근 지역의 개발 계획 등에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시점에서 정확히 산정하기 어려우나, 감정가 37,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 입찰 시에는 상기 물건의 잠재적 리스크(미확인 임차인, 공부상 차이 등)와 현장 조사를 통해 파악된 시세, 향후 예상되는 명도 비용 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 관계로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.