나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [8] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-35호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (8)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-35호

용도: 업무시설

감정가: 20,000,000원

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

건축물대장 사용승인일: 2002년 12월 24일

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2021년 9월 16일 ~ 2024년 9월 20일)

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있어 생활환경이 양호한 편입니다. 차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 토지는 장방형의 토지로서, 근린생활시설, 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용 중에 있으며, 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권(을3)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 공유자전원지분전부이전(김성훈), 소유권이전(신대범), 근저당권공동담보목록(부흥신용협동조합, 말소기준권리), 소유권이전신탁(아시아신탁주식회사), 임의경매개시결정(부흥신용협동조합, 채권액 488,135,970원) 등의 권리 내역이 확인되며, 이 중 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 물건명세서상 명시된 바가 없습니다.

임차인 현황:

* 김 (전입/사업일자: 2021-02-19): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 최 (전입/사업일자: 2023-03-17): 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 인천 남동구 구월동은 인천의 대표적인 중심 상권 중 하나로, 업무시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 인천경찰청이 인근에 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설이 공존하는 지역입니다. 대중교통 이용이 편리하고, 인근에 공원도 있어 생활 편의성이 높은 지역으로 분석됩니다. 로데오거리, 백화점, 마트 등 다양한 편의시설이 집객력을 높이고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 예술회관역과 인천터미널역이 도보 가능한 거리에 있어 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: "인천경찰청" 인근에 위치하며, 주변 상권 발달로 인해 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 가까운 거리에 공원이 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 본건의 일부 호수(기호 13-20)는 집합건축물대장 평면도 및 현황과는 다르게 전유부상 호의 위치가 상이하게 표기되어 있습니다. 평가 시에는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 하였으나, 실제 이용 시 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으며, 지정 기간은 2021년 9월 16일부터 2024년 9월 20일까지였습니다. 현재는 지정 기간이 만료되었습니다.

* 임대관계 미상: 해당 호실의 임대차 관계가 불분명하여, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천 남동구 구월동에 위치한 본건은 "인천경찰청" 남측 인근의 상업 및 업무 지역에 자리하고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 다양한 용도의 시설이 혼재된 지역입니다. 감정가가 소액으로, 소형 업무시설로서의 활용 가능성이 있습니다. 다만, 건축물대장과의 호수 표기 차이 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 인천의 중심 상권 내에 위치하며, "인천경찰청" 인근으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 소액의 감정가로 진입 장벽이 낮습니다.

* 건물은 철골철근콘크리트 구조로 견고하며, 2002년 준공되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

* 대중교통 접근성이 우수하여 업무시설로서의 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 20,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이 금액을 제외한 입찰가 산정에는 영향이 없습니다. 본 건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 향후 시장 전망 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필요합니다. 따라서 본 감정가를 참고하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.