나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [6] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-33호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 인천지방법원 2024타경529441 (6)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1, 메인프라자 5층502-33호 (신주소: 인천광역시 남동구 성말로13번길 15 (구월동))

건물 용도: 업무시설 (사무소)

감정가: 20,000,000원

토지 면적 (지분): 2.94㎡ (약 0.89평)

건물 면적 (지분): 9.91㎡ (약 3.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 부OOO (부흥신용협동조합)

주요 특이사항: 공동담보 물건

건축물 사용 승인일: 2002년 12월 24일

건축 구조: 철골철근콘크리트구조 (콘크리트 지붕)

건축물주요용도 (JSON 분석): 제2종근린생활시설 (근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로도 이용 가능)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인천 지하철 1호선 예술회관역이 도보 가능한 거리에 위치하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물 및 토지 상태

본건이 소재한 건물은 6층 규모의 철골철근콘크리트조 건물이며, 본 물건은 5층에 위치합니다.

건물 외벽은 복합판넬, 내벽은 타일 및 도배 마감이며, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 10,000,000원)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위 권리인 소유권이전, 임의경매개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

갑구의 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 소유권이전신탁 등은 매각으로 말소되지 않을 수 있으나, 일반적으로 후순위 신탁은 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업자등록일): 2023년 11월 14일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 사항은 기재되어 있지 않습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경

인천경찰청 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 직장인 및 유동인구 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 건물 특성

'메인프라자' 건물은 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로도 활용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

건물 내에 소형 사무실 또는 상가 형태로 임대가 이루어지고 있을 것으로 보입니다.

* 잠재적 개발 가능성

본 건이 속한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 신축 시 용적률 등의 혜택을 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 혐오시설 여부

제공된 정보상 본건 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐기물 시설 등)에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 인천경찰청이 인접해 있어 치안 및 공공 서비스 접근성은 좋은 편입니다. 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문을 통한 상세 확인이 필수적입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성

인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로망 접근이 편리합니다.

* 주변 편의 시설

상업지역에 위치하여 식당, 카페, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주요 공공시설

인천경찰청이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 용이하며, 기타 관공서 접근성도 양호합니다.

주변에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화

2002년 사용 승인된 건물로, 건축 연수가 약 24년 경과하여 내부 설비의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부와의 차이

집합건축물대장 상 호별 위치와 현황 및 복도 배치도 상 위치가 상이하게 표기된 부분이 있습니다. 이는 실제 점유 및 이용에 혼란을 야기할 수 있으므로, 현장 확인 시 정확한 실측 및 도면 대조가 필요합니다.

* 임대 관계 미확인

본건 물건명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 현재 파악된 임차인 김 은 대항력이 없으나, 혹시 모를 기타 점유자 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역 이력

본 건 토지는 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력(2023.9.21 ~ 2024.9.20)이 있습니다. 현재 지정 기간은 만료되었으나, 향후 유사 규제 발생 가능성에 대한 인지가 필요합니다.

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 경매가 진행되고 있으므로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 낙찰가 및 향후 물건 관리에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 구월동 중심 상업지에 위치한 소형 업무시설로, 인천경찰청 인근이라는 지리적 이점과 낮은 감정가를 강점으로 가지고 있습니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 채무 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

건축물의 노후화, 공부와의 차이, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려되어야 하며, 이를 해소하기 위한 추가적인 조사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

소액으로 투자가 가능한 물건이지만, 상권 분석 및 건물 상태에 대한 면밀한 사전 조사를 통해 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 감정가 2천만원으로 소액 투자가 가능한 물건입니다.

* 우량 입지: 인천경찰청 인근, 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 채무(보증금)가 없어 명도 및 권리 정리가 비교적 용이합니다.

* 관리 용이성: 전용 면적이 작아 소유 및 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 20,000,000원을 기준으로 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 본 물건의 소형 면적, 건물 노후화, 공부상 불일치 사항 등을 종합적으로 고려하여 현장 조사 및 시세 분석 후 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 입찰에 참여하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.