나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [3] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-26호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOO

감정가: 20,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 상세 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층 502-26호

용도: 업무시설 (사무소)

건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층

사용승인일: 2002.12.24

주요 마감: 외벽 - 복합판넬 등, 내벽 - 타일 및 도배 등, 창호 - 샷시

설비내역: 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등

1.3. 토지 상세 정보

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2023.9.21.-2024.9.20. 기간 만료)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건이 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을3 (근저당권, 부흥신용협동조합, 2015.11.25 접수, 10,000,000원)

등기부채권 총액: 10,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

기타 권리사항:

* 공유자전원지분전부이전 (2007.07.20 접수)

* 소유권이전 (2015.11.25 접수)

* 소유권이전신탁 (2015.11.25 접수)

* 임의경매개시결정 (2024.05.09 접수)

3.2. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-24

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수 권리 분석

본건 경매 물건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 신 님은 대항력이 없으므로, 보증금 0원을 인수할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

본건은 인천광역시 남동구 구월동의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하고 있습니다. "인천경찰청"이 인근에 있으며, 주변으로 다양한 업무시설과 상업시설이 분포하여 있어 기본적인 상권 형성은 양호한 편입니다. 토지 이용계획상 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로 복합 이용 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통:

차량 접근이 용이하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설:

본건 소재지는 상업 및 업무 기능이 복합된 지역으로, 다양한 소매점, 식당, 카페 등의 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 현재까지 파악된 정보로는 주거 지역 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

집합건축물대장 평면도상 호별 위치와 현황 및 복도 배치도 상 위치는 동일하나, 건축물대장 전유부상 호의 위치 표기가 상이하게 되어 있는 점은 확인이 필요합니다. 이는 실제 현황과 도면 상의 미세한 차이일 가능성이 있으나, 현장 방문 시 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대관계 미상:

현재 임대차 관계가 불분명한 상태이며, 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간 만료:

본건 토지는 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 2024년 9월 20일부로 지정 기간이 만료되었습니다. 향후 재지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 중심 상업/업무 지역에 위치한 업무시설입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 상업 활동 또한 활발할 것으로 예상됩니다. 공부상의 미세한 차이점과 임대관계 미확인 사항은 사전 조사를 통해 명확히 파악해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 완전 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 없음: 임차인 신 님은 대항력이 없어 명도 과정에서의 부담이 매우 적습니다.

* 입지적 장점: 인천의 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 및 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 소액으로 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 20,000,000원이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 주변 시세, 본 물건의 실제 현황, 명도 비용, 취득세 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.