나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [5] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-32호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (5)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-32호

건물명: 메인프라자

용도: 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설

감정가: 20,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부흥신용협동조합 (부OOO)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 사용승인일: 2002.12.24

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-12-28

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-01-23

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 별도의 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 등기부 요약

* 2007.07.20: 공유자전원지분전부이전 (김성훈)

* 2015.11.25: 소유권이전 (신대범)

* 2015.11.25: 근저당권공동담보목록 (부흥신용협동조합, 10,000,000원, 말소기준권리)

* 2015.11.25: 소유권이전신탁 (아시아신탁주식회사)

* 2024.05.09: 임의경매개시결정 (부흥신용협동조합, 488,135,970원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 구월동 지역은 인천의 대표적인 중심상권으로, 백화점, 영화관, 다양한 맛집 및 카페 등이 밀집해 있어 상업시설이 매우 발달해 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월)으로 지정되어 있습니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재(2026년 7월 10일 기준) 지정 기간은 만료된 상태입니다. (허가구역 지정 기간: 2023.9.21.-2024.9.20.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 공원, 홈플러스, 롯데마트, 트레이더스 등 대형 마트가 위치하고 있어 쇼핑 및 여가 활동에 편리합니다. 또한, 로데오거리와 여러 지하철역이 인접해 있어 교통 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 기타

건축물은 철골철근콘크리트조로, 위생설비, 상하수도설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. (18대의 실내 주차 공간 보유)

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 일부 호수의 위치 표기가 집합건축물대장 전유부와 현황 및 배치도상 상이한 부분이 있으나, 현황을 기준으로 평가되었습니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계는 파악되지 않았으나, 등기상 인수되는 임차권은 없어 리스크가 낮습니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건이므로, 다른 채권자의 권리 행사에 대한 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구의 중심 상업지역에 위치한 집합건물로, 교통 및 편의시설 접근성이 뛰어나 상권이 발달한 지역에 자리하고 있습니다. 건물 연면적이 넓고 주차 공간도 확보되어 있습니다. 비록 개별 호실 면적은 작지만, 주변 환경 및 입지조건을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 중심 상권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 높음.

* 다양한 용도: 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등으로 활용 가능.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 지하철역, 버스 정류장, 대형마트, 공원 등이 인접.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가 20,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 합리적인 수준에서의 입찰가 산정이 필요합니다. 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.