나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529441 [2] 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-24호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2024.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물 중 5층502-23호 외 19개호로서,
외벽: 복합판넬 등 마감
내벽: 타일 및 도배 등 마감
창호: 샷시 창호임.
(건축물대장 사용승인일:2002.12.24)

이용상태

기호(1)-(20) 업무시설(사무소) 임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설, 판매 및 영업시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-
2023.9.20.)(재지정기간: 2023.9.21.-2024.9.20.) 임.

공부와의 차이

기호(13)-(20)은 집합건축물대장 5층 평면도 상 호별위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도 상 위치가 동일하나, 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호의 위치는 상이하게 표기되어 있음. 본건 평가에서는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경529441 (2)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1457-1 메인프라자 5층502-24호

건물명: 메인프라자

용도: 업무시설 (제2종근린생활시설 등)

감정가: 20,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 사용승인일: 2002.12.24

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

건물지분: 9.91㎡ (약 3.00평)

건축물대장 상 총 연면적: 17556.17㎡ (약 5310.88평)

건축물대장 상 대지면적: 3507.1㎡ (약 1061.01평)

1.3. 건축물 현황

구조: 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 중 5층 502-24호

외벽: 복합판넬 등 마감

내벽: 타일 및 도배 등 마감

창호: 샷시 창호

1.4. 주요 권리 내역

채권자: 부OOO

말소기준권리: 을3, 근저당권공동담보목록, 부흥신용협동조합, 2015-11-25 접수, 금10,000,000원

등기부채권 총액: 10,000,000원 (말소기준권리 기준)

경매 청구채권액: 488,135,970원 (부흥신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 업무시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2015년 11월 25일 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권공동담보목록(을3)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-11-03

대항력: 없음

권리분석: 인수 대상 보증금 없음

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2024-03-20

대항력: 없음

권리분석: 인수 대상 보증금 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

인천 남동구 구월동은 인천광역시의 주요 업무 및 상업 중심지 중 하나로, 다양한 시설이 밀집되어 있습니다. 본 건이 위치한 지역은 근린생활시설, 판매 및 영업시설, 위락시설 등이 복합적으로 이용되는 곳입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

메인프라자 건물은 2002년에 사용승인된 철골철근콘크리트 구조의 건물로, 현재 본 건(502-24호)은 전유면적 9.91㎡(약 3.00평)의 업무시설(제2종근린생활시설 등)로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 시설

주변에 인천경찰청이 위치하고 있으며, 상업시설 및 공원이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 교통망

차량 접근이 원활하며, 가까운 거리에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있어, 해당 권리의 내용 및 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 채무 관계의 복잡성이 있을 수 있으나 본 건 자체의 권리관계는 비교적 명확합니다.

6.2. 건축물 및 토지 관련 리스크

* 건물 준공 연도가 2002년으로, 일정 부분 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

* 집합건축물대장 상 호별 위치와 현황상 위치가 일부 상이하게 표기된 부분이 있어, 향후 등기 및 행정 처리 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.3. 이용계획 및 제한 사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정되었던 이력이 있습니다(2023.9.21.-2024.9.20.).

6.4. 혐오시설 정보

본 건 주변 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주요 시설로는 인천경찰청, 병원, 다수의 상업시설 및 공원 등이 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 중심 상업 및 업무지구에 위치한 소형 업무시설로, 접근성과 기본적인 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 현재 권리분석 상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 건축물대장 상 호 위치 차이 등은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 2002년에 건축된 건물이라는 점과 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있다는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 남동구 구월동이라는 입지적 강점과 상업/업무시설 밀집 지역이라는 점을 활용할 수 있습니다.

* 소형 면적으로, 비교적 적은 투자금으로 접근이 가능합니다.

* 임차인의 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어, 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 20,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 권리상 위험 요소(미소멸 지상권 등)와 건축물대장 상 표기 차이, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다. 정확한 시세 파악 및 권리관계 분석 후 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.