나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581975 [1] 인천광역시 서구 오류동 오류지구28블럭1로트 유한빌딩 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.02.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 ""단봉초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 인천2호선 '검단오류역' 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호 1) 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건물로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅. 벽지도배, 타일 등 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1) 옥탑층에 소재하는 ""계단실""은 연면적에서 제외된 부분이므로 제시외건물로 평가하였음.(제시외건물 ㉠ 계단실 약 15.25㎡)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1) 건물에 3층 및 4층은 일반건축물대장 도면상 4개호로 표기되어 있으나, 기준시점 현재 ‘3층:8개호’, ‘4층:유리문 시건장치로 인한 미확인’ 탐문되었으며, 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 확인치 못하였는 바, 귀 원 요청에 의거 일반건축물대장 도면을 기준으로 도시하였으니, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 제시 외 건물 매각에 포함.
- 본건 옥탑층에 소재하는 '계단실'은 연면적에서 제외된 부분이므로 제시 외 건물로 평가하였음(제시 외 건물 계단실 약 15.25㎡).
- 건물의 3층 및 4층은 일반건축물 대장 도면상 4개호로 표기되어 있으나, 현재 3층 8개호, 4층(유리문 시건장치로 인한 미확인)으로 탐문되었음.
(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경581975 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 채권자: 인OOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 오류지구28블럭1로트 유한빌딩

* 용도: 근린시설

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층건물

* 건물 외벽: 석재붙임 마감 등

* 건물 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지도배, 타일 등 마감

* 창호: 새시 창호 등

* 건물 설비: 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등

1.3. 면적 및 감정가

* 감정가: 2,104,056,100원

* 토지면적: 438.80㎡ (약 132.74평)

* 건물면적: 1133.86㎡ (약 342.98평)

* 건물 제시외면적: 15.25㎡ (약 4.61평) (옥탑층 계단실)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "단봉초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 인천2호선 '검단오류역' 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통시 됩니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

* 본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 본건은 북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호), 성장관리권역(수도권정비계획법)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권보존(인천광역시), 소유권이전(최기준), 근저당권(인천축산업협동조합 1,865,500,000원), 임의경매(인천축산업협동조합)가 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 해당 내역은 제공되지 않았으며, 토지 등기부 기준으로 권리 분석을 진행합니다.

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 1,865,500,000원 (말소기준권리인 근저당권 설정액 기준)

3.3. 말소기준권리

* 인천축산업협동조합 근저당권 (접수일자 2018-06-26)이 말소기준권리입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: A * (ARIOSJULAN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: B * (BACLIGALLYNJOB)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: H * (HALAGAORON JAY)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-21

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 양 (양보름)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-08

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 이 (이광민)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-05-31

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 임차인: 조 (조수미)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-12-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음

* 총 인수 보증금: 0원

* 모든 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어, 별도의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 및 명도 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

3.5. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 기타: 일괄매각, 제시 외 건물 매각 포함

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 본건 자체의 용도가 근린시설이므로 지역 상권의 일부로서 기능할 수 있습니다.

4.2. 지역 특성

* 단봉초등학교 인근에 위치하여 배후 수요를 확보할 수 있으며, 지역 기반 상권으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인천단봉초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통시설

* 인천2호선 검단오류역 및 다수의 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 기타 생활편의시설

* 주변에 주택가와 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 이용상태 차이

* 건물의 3층 및 4층은 일반건축물대장 도면상 4개호로 표기되어 있으나, 현장 조사 결과 3층은 8개호, 4층은 출입이 제한되어 확인이 어려운 상태로 탐문되었습니다.

* 이는 공부상 내용과 실제 이용 현황 간의 차이가 존재함을 의미하며, 명도 및 이용 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

6.2. 제시 외 건물 관련

* 본건 옥탑층에 소재하는 '계단실' 약 15.25㎡는 연면적에서 제외되어 제시 외 건물로 평가되었으며, 매각에 포함됩니다. 이는 실제 건물 면적 및 이용에 관한 추가적인 고려사항입니다.

6.3. 환경 관련 주의사항

* 해당 지역 인근에는 아스콘 공장, 하수종말처리장, 폐기물처리시설 등이 산재해 있어 환경오염 및 악취, 발암물질 발생 등의 민원이 제기되고 있습니다. 이러한 환경적 요인이 향후 지역의 가치 및 거주 편의성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 근린시설 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 입지적으로는 인천2호선 검단오류역과 단봉초등학교 인근에 있어 교통 및 교육 환경이 우수합니다. 주위 환경은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권으로서의 잠재력이 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정이며, 임차인 모두 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 그러나 건물 내부의 실제 이용 상태와 공부상 내용의 차이, 제시 외 건물의 포함, 그리고 인근의 환경 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 검단오류역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 단봉초등학교 인근에 위치하며 주거 밀집 지역에 속해 있어 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 개발 및 활용의 유연성이 있습니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없으며 인수하는 보증금이 없어 명도 과정이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정은 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 최근 1~2년 내 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 건물 내부 상태, 수리 필요 범위, 예상 명도 소요 기간 및 비용 산정

* 향후 예상 임대 수익률 분석 및 주변 시세 조사

* 지역 개발 계획 및 해당 건물의 잠재적 가치 평가

* 경쟁 입찰 현황 및 참여 의사 분석

따라서 본 보고서에서는 심층적인 시장 분석 및 현장 조사를 거치지 않은 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵다는 점을 양해 부탁드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.