나이스옥션 법원경매 인천 2024타경561384 [1] 인천광역시 부평구 부평동 61-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2024.10.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청" 남서측 인근 재개발사업구역내 위치하며 , 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공용주차장 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 "부평구청역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건토지 북서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정바계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2004.09.23)
외벽: 벽돌붙임 등 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

-일반건축물대장상 용도는 1층(사무소), 2층(사무소), 3층(사무소), 4층(단독주택)임.
-기준시점 현재 1층은 사무실 등으로 이용중이며, 2-4층은 관계인 등 부재 및 비협조로 내부확인은 못함.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경561384 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 송

1.1. 2.물건 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 61-2

용도: 근린시설

감정가: 2,874,539,200원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3.면적 정보

토지 면적: 611.00㎡ (약 184.83평)

토지 지분: 611㎡

건물 면적: 590.83㎡ (약 178.73평)

건물 지분: 590.83㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 건물 상세 정보

1.2. 1.건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕 4층 건물

사용승인일: 2004년 9월 23일

외벽: 벽돌붙임 등 마감

창호: 하이샷시 창호

1.2. 2.층별 이용 현황

1층: 사무소 등 이용 중

2층: 사무소 (내부 확인 불가)

3층: 사무소 (내부 확인 불가)

4층: 단독주택 (내부 확인 불가)

*2-4층은 관계인 부재 및 비협조로 내부 확인이 불가하였음.

1.3. 주변 환경 및 입지조건

1.3. 1.위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평구청" 남서측 인근 재개발사업구역 내에 위치하고 있음.

주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공용주차장 등이 소재하는 지역임.

1.3. 2.교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능함.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 "부평구청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.3. 3.토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

1.4. 권리분석

1.4. 1.등기부 현황 요약

등기부채권 총액: 4,499,742,540원

말소기준권리: 2023년 9월 14일 접수된 가압류 (인천지방법원 2023카단106724)

1.4. 2.토지 등기부 주요 권리 사항

소유권이전 (1967-12-18, 2004-04-30, 2022-01-13)

가압류 (2023-09-14, 채권자: 송나영외 1명, 금액: 155,000,000원) - 말소기준권리

강제경매 (2024-09-25, 채권자: 송나영외 1명, 금액: 163,437,942원) - 본 경매 사건

근저당 (2025-08-29, 권리자: 주식회사오뚜기건설, 금액: 4,344,742,540원) - 말소 예정

1.4. 3.건물 등기부 주요 권리 사항

소유권보존 (2004-11-02)

소유권이전 (2022-01-13)

가압류 (2023-09-14, 채권자: 송나영외 1명, 금액: 155,000,000원) - 말소기준권리

강제경매 (2024-09-25, 채권자: 송나영외 1명, 금액: 163,437,942원) - 본 경매 사건

근저당 (2025-08-29, 권리자: 주식회사오뚜기건설, 금액: 4,344,742,540원) - 말소 예정

1.4. 4.임차인 현황

임차인: 주식회사오뚜기건설 (함 )

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업자 등록일): 2023년 8월 2일

대항력: 있음

* 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요함. (비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 법적 보호를 받을 수 있음)

1.4. 5.매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음)

1.4. 6.특이사항

일괄매각

재개발구역

대항력 있는 임차인 존재

2. 상권분석

2.1. 상업지구 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 부평구청을 중심으로 형성된 구도심 상업지역의 일부로, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있음.

인근 부평역 상권과의 연계성도 점차 강화되는 추세이며, 재개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역임.

2.2. 주요 시설 및 업종

주변에는 다수의 상업 시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 입점해 있으며, 지역 주민 및 유동 인구를 대상으로 한 다양한 업종의 상가가 운영되고 있음.

본건 건물 자체도 근린생활시설 및 사무실로 이용되고 있어, 관련 업종의 사업체 운영에 유리한 환경을 갖추고 있음.

2.3. 잠재 상권 확장성

재개발 구역으로 지정됨에 따라 향후 지역 개발 계획에 따른 대규모 주거 및 상업 시설 조성이 예상되며, 이는 상권의 질적, 양적 성장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있음.

지하철 7호선 부평구청역 역세권이라는 점은 대중교통 이용객을 통한 배후 수요 확보에 유리함.

3. 생활정보

3.1. 교통 및 접근성

지하철 7호선 부평구청역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용이 매우 편리함.

주요 간선도로 접근성이 양호하여 차량을 이용한 시내외 이동이 용이함.

인근 버스 노선 다양하게 운행 중.

3.2. 편의시설

부평구청 등 공공기관 접근성이 좋음.

다양한 종류의 상점, 병원, 은행, 음식점 등이 인근에 밀집하여 생활 편의성이 높음.

롯데백화점, 현대백화점 등 대형 쇼핑몰 이용이 용이함.

3.3. 교육 및 의료시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함. (상대보호구역 범위 확인 필요)

종합병원 및 의원 등 의료시설 이용이 편리함.

4. 잠재적 리스크

4.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력을 갖춘 임차인이 존재하여, 임차인의 보증금 회수 문제로 인해 낙찰자가 예상치 못한 금전적 부담을 안게 될 수 있음.

임차인의 정확한 권리 관계 및 명도 가능성을 철저히 파악해야 함.

4.2. 재개발 구역

재개발 사업 진행으로 인한 소음, 분진 등 공사 기간 동안의 불편함이 발생할 수 있음.

사업 진행 상황 및 계획에 따라 건물 가치 변동성이 있을 수 있음.

4.3. 건물 내부 확인 불가

2층부터 4층까지 내부 확인이 불가하여, 건물 상태, 구조적 하자, 내부 설비 등을 정확히 파악하기 어려움.

잠재적인 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

4.4. 토지 이용 제한

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

4.5. 혐오시설 유무

주변 반경 1km 이내에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 유흥업소 밀집지역, 대형 폐기물 처리 시설 등)은 검색 결과 상 뚜렷하게 확인되지 않음. (다만, 추가적인 현장 조사를 통해 혐오시설 유무를 재확인할 필요가 있음)

5. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동의 재개발 예정 구역에 위치하며, 지하철 7호선 부평구청역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 28억 7천여만 원으로, 토지 약 185평, 건물 약 179평의 비교적 넓은 면적을 포함하고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 재개발 구역으로 인한 불확실성, 건물 내부 확인 불가 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 임차인의 권리 관계와 명도 문제는 투자 수익에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 가장 중요한 요소입니다.

6. 투자 포인트

6.1. 우수한 역세권 입지

지하철 7호선 부평구청역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승 기대.

6.2. 재개발 사업 잠재력

재개발 구역으로 지정되어 있어, 사업 완료 시 지역 가치 상승 및 신축 건물 개발 가능성 내포.

6.3. 넓은 토지 및 건물 면적

약 185평의 토지와 179평의 건물 면적을 일괄 매각함에 따라 다양한 활용 방안 모색 가능.

6.4. 다양한 편의 및 생활 인프라

부평구청 인근으로 행정, 상업, 금융, 의료 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

7. 예상 입찰가

예상 입찰가는 주변 시세, 낙찰 경쟁률, 임차인 명도 비용, 향후 재개발 진행 상황 등 다양한 변수를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 산정하기에 한계가 있습니다.

다만, 감정가 2,874,539,200원을 기준으로, 인수 부담이 될 수 있는 임차인 관련 리스크와 재개발 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 전문가 상담, 유사 물건 사례 분석 등을 통해 면밀히 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.