나이스옥션 법원경매 인천 2024타경545641 [1] 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 123-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진 · 평가일 2024.07.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 "강화군청" 남동측 근거리에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하는 등, 대중교통 이용
여건은 보통임.

형태 및 이용상태

3필(123-12, 137-5, 137-6)일단 부정형의 토지로써 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도 상 맹지상태로써 인접필지를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

123-12, 137-5 공히
도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역),역사문화
환경경보존지역(사적제132호(강화산성)),성장관리권역.
*문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한
법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호),시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보
호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.*재산권행사 등 중
요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기
바랍니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지" 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 건물 감정평가 요항표 참조.

2). 기타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 기타지붕 2층건으로(사용승인일: 1986.4.22.),
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 페인팅 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방시설 및 LGP가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 1층과 2층에 제시외건물 기호(ㄱ-ㄹ)(후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)이
소재하나 토지에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 1층은 공동소유자 중 1인이 거주중이며, 2층은 보증금 1천5백만원에
임대중인 것으로 구두탐문 되었음.

2). 기타: 본건 지상에 소재하는 샌드위치판넬조 차양(후첨 "사진용지" 참조)은 본건
에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

- 지분매각
- 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
- 일괄매각. 제시 외 건물 포함.
- 토지는 지적도상 맹지상태로써 인접필지를 통해 출입해야 함.
- 본 건 건물 1층과 2층에 제시 외 건물 소재하나 토지에 미치는 영향은 별무함. 지상에 소재하는 샌드위치판넬조 차양은 본건에 포함하여 평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 강화군 강화읍 관청리 123-12

1.2. 토지 정보

총 토지 면적: 191.00㎡ (약 57.78평)

매각 대상 토지 지분 면적: 42.4402㎡ (약 12.84평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

총 건물 면적: 136.08㎡ (약 41.16평)

매각 대상 건물 지분 면적: 30.24㎡ (약 9.15평)

건물 제시외 면적: 35.50㎡ (약 10.74평)

건물 구조: 벽돌구조 기타지붕 2층건

사용 승인일: 1986.04.22.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 311,168,800 원 (본 보고서에서는 '31116880'을 '311,168,800원'으로 추정하여 적용함)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.5. 경매 구분

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리 소재 "강화군청" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 위치하는 등 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(사적제132호(강화산성)), 성장관리권역입니다. 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약:

* 갑1 (1992-02-13): 소유권이전 (염현태)

* 갑6 (2024-05-31): 소유권이전 (염동윤 외 3명, 상속)

* 갑7 (2024-07-12): 6번 염동윤 지분강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 33,724,585원) - 말소기준권리

* 갑8 (2024-08-28): 6번 염동윤 지분가압류 (엠메이드대부유한회사, 9,907,120원)

건물 등기부 요약:

* 갑1 (2019-09-16): 소유권보존 (염현태)

* 갑2 (2024-05-31): 소유권이전 (염동윤 외 3명, 상속)

* 갑3 (2024-07-12): 2번 염동윤 지분강제경매 (주식회사한빛자산관리대부, 33,724,585원) - 말소기준권리

* 갑4 (2024-08-28): 2번 염동윤 지분가압류 (엠메이드대부유한회사, 9,907,120원)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 토지 갑7(2024-07-12) 및 건물 갑3(2024-07-12)의 강제경매 개시 결정입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다 (물건명세서상 '지상권개요' 내용 없음).

3.4. 임차인 현황

* 1층: 공동소유자 중 1인이 거주 중입니다.

* 2층: 보증금 1천5백만원에 임대 중인 것으로 구두 탐문되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 법적인 임차인에 대한 보증금 인수 의무는 없음을 의미할 수 있습니다. 다만, 구두 임대차 계약에 따른 보증금 1,500만원의 인수 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 주변 시세 정보(2026년 7월 기준)는 다음과 같습니다.

* 연립, '르메디안' (2021년식, 63.945㎡): 169,000,000원

* 다세대, 'TW트윈빌1차' (2003년식, 56.9㎡): 66,000,000원

* 다세대, '수정궁빌라' (1990년식, 49.59㎡): 25,000,000원

4.2. 시세 분석

제공된 시세 정보는 본건과 같은 단독주택의 '지분'이 아닌, 연립·다세대 주택의 '전체' 거래 사례입니다. 따라서 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 그러나 해당 가격대는 주변 지역의 주택 거래 현황을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가 311,168,800원은 지분 가치 대비 다소 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 이는 경매 개시 시점의 가치임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 행정 편의: "강화군청"과 근접하여 행정 업무 처리 등 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활은 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 문화재: 주변에 문화재(강화산성)가 있어 조용한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 따라서 건물 및 토지 이용에 있어 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이는 소유권 행사 및 활용에 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 맹지 상태

토지가 지적도상 맹지 상태로, 인접 필지를 통해 출입해야 하는 상황입니다. 이는 건축, 증축, 개축 등 재산권 행사에 불편을 초래하며, 가치 하락의 주요 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수

본 건은 지분 매각이므로, 기존 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 해당 지분을 공유자가 매수하게 될 가능성이 있음을 의미하며, 투자 회수에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

1986년에 사용 승인된 건물로, 약 40년의 노후도가 진행되었습니다. 향후 유지보수 및 보강에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.5. 문화재 관련 규제

본 건은 역사문화환경보존지역(사적제132호(강화산성)) 내에 위치하고 있어, 재산권 행사에 있어 문화재 관련 법규 준수 및 인·허가 사항 확인이 필수적입니다.

6.6. 주변 환경 (잠재적 혐오시설)

관련 검색 결과, 강화군 내에 생활폐기물소각처리시설 및 위생처리장 등이 운영 중인 것으로 파악되었습니다. 본 건과의 정확한 거리는 확인되지 않았으나, 잠재적인 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 강화읍 관청리에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건으로, 강화군청과의 근접성 등 일부 입지적 이점이 있습니다. 그러나 토지가 맹지 상태이고 건물이 노후되었으며, 역사문화환경보존지역에 속해 있어 개발 및 활용에 제약이 따릅니다. 또한, 지분 매각으로 인한 공유자와의 협상 문제 및 공유자 우선매수권 행사 가능성은 중요한 고려 사항입니다. 이러한 여러 위험 요소를 감안할 때, 본건은 시세 대비 할인된 가격으로 취득할 경우 투자 가치를 기대해 볼 수 있으나, 맹지 해결 방안, 건물 보수 비용, 공유자와의 관계 설정 등 다각적인 검토와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강화군청 인근의 우수한 행정 접근성을 갖춘 지역에 위치합니다.

* 지분 매각으로 인해 전체 부동산 가치 대비 낮은 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 대상이 되지 않거나, 공유자와 원만하게 협의할 경우 소유권 확보가 가능합니다.

* 장기적으로 지역 개발 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 맹지, 건물 노후도, 공유자 우선매수권 등의 다수 위험 요소를 안고 있으며, 직접 비교 가능한 유사 부동산의 시세 정보가 부족합니다.

따라서, 감정가(311,168,800원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 위험 요소들에 대한 할인율을 적용하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 180,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시길 제안합니다.

입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 맹지 상황, 건물 상태, 주변 환경을 면밀히 확인하고, 공유자들과의 협상 가능성 등을 파악하는 것이 중요합니다.

(등기부상 채권 총액: 43,631,705원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.